Built-to-suit (BTS): a locação customizada que impulsiona a expansão do seu negócio

Quando uma empresa de grande porte ou com planos de crescimento robustos inicia a busca por uma nova sede, hub logístico ou unidade industrial, a dificuldade em encontrar um imóvel que se alinhe perfeitamente às suas especificações operacionais e estratégias de longo prazo é um obstáculo comum.

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Para solucionar essa incompatibilidade estrutural, o mercado de locação built-to-suit — termo inglês que significa "construído para servir" — se consolidou como a solução ideal.

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O Built-to-suit (BTS) é um modelo de locação atípica onde o imóvel é integralmente construído ou reformado pelo locador, seguindo o projeto e as especificações técnicas detalhadas do locatário. A principal vantagem é a previsibilidade e a praticidade: a empresa recebe um ativo imobiliário 100% customizado, sem a necessidade de dispender capital em obras de construção.

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Neste artigo, você encontrará um guia completo sobre essa modalidade:

• Built-to-suit no Brasil: o que diz a Lei do Inquilinato.
• BTS é um contrato atípico de locação?
• Como funciona o Built-to-suit na prática: etapas e due diligence.
• O contrato de BTS: prazos, multas e a mitigação de risco.
• LocX: a solução completa para o seu projeto de expansão.

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Aproveite a leitura!

Built-to-suit no Brasil: o que diz a Lei do Inquilinato (Lei nº 12.744/2012)

O modelo Built-to-suit surgiu nos Estados Unidos, notoriamente popularizado pelo Walmart, que buscou uma solução para ter filiais customizadas sem imobilizar grandes volumes de capital na construção. Como modalidade de locação, o BTS é relativamente recente no Brasil. Sua regulamentação formal ocorreu em 2012 com a promulgação da Lei n.º 12.744, que incluiu o Art. 54-A na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91).

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A criação dessa legislação foi crucial porque o Built-to-suit configura um contrato de locação atípico. Isso significa que ele possui características específicas que o diferenciam dos contratos de locação padrão, sendo as principais:

• Recuperação do Investimento: O valor do aluguel é composto não apenas pela remuneração do uso do imóvel, mas também pelo valor investido pelo locador em obras e reformas, que é amortizado ao longo do prazo contratual.
• Prazos Longos e Irrevogáveis: O locador só pode reaver a propriedade após o término do contrato, garantindo ao locatário o uso do ativo pelo prazo necessário para a amortização.
• Cláusula de Renúncia à Revisão: Devido à complexidade e ao investimento inicial envolvido, é comum que as partes pactuem a renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel (Ação Revisional) durante a vigência do contrato.

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Apesar de contar com essa legislação específica, o contrato de BTS deve cumprir os termos gerais da Lei do Inquilinato. É vital que o locatário cumpra todas as condições contratuais acordadas, sob pena de multas severas e possibilidade de despejo.

Built-to-suit é um contrato atípico de locação?

Sim, o Built-to-suit (BTS) é classificado como um contrato atípico de locação. Sua atipicidade reside no fato de que o locador assume a obrigação principal de investir na construção ou reforma do imóvel, seguindo as especificações rigorosas do locatário.

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Na prática, o processo envolve:

1. Investimento Amortizado: O locador (ou investidor) financia o projeto, e o valor do aluguel mensal é calculado para cobrir o custo de uso do imóvel mais a amortização desse investimento ao longo do prazo contratual.
2. Prazos Longos: Os contratos de BTS são tipicamente de longo prazo (geralmente de 10 a 20 anos) para diluir o custo do investimento e garantir a rentabilidade do locador.
3. Risco de Vacância e Customização: O locador assume o risco de que, ao término do contrato, o imóvel pode ser excessivamente customizado (o que é chamado de ativos single purpose). Essa alta customização pode dificultar uma locação futura para outro segmento, um fator que deve ser precificado no aluguel e mitigado na fase de projeto.

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Para o locatário, esse formato garante a segurança de que o imóvel não será alvo de ações revisionais e estará pronto para operar imediatamente.

Como funciona o Built-to-suit na prática: etapas e due diligence

Para iniciar o processo de Built-to-suit, é crucial que a empresa locatária tenha uma definição clara da estrutura demandada, pois somente a partir dela é possível dar sequência ao projeto. O processo não é uma simples locação, mas uma parceria complexa que se desenrola em etapas bem definidas:

Prospecção e estudo de viabilidade:

A etapa inicial envolve a prospecção do terreno ou imóvel existente. Todos os dados do imóvel são relevantes para o projeto de BTS, desde o tamanho do terreno prospectado até o projeto de edificação.

Due Diligence:

Esta é a etapa mais crítica. Antes de firmar o compromisso, é imprescindível realizar uma análise completa (due diligence) da viabilidade técnica, legal e mercadológica do projeto. Isso inclui a avaliação imobiliária , a vistoria do imóvel e a análise de custo de ocupação sustentável. A falta de um due diligence rigoroso aumenta o risco de vacância ou custos não previstos.

Desenvolvimento do projeto:

Com o terreno validado, desenvolve-se o projeto sob medida, personalizado de acordo com as especificações e necessidades operacionais da locatária.

Contratação e formalização:

Firma-se o contrato atípico de BTS, considerando os prazos, valores de pagamento e a amortização do investimento em obras e reformas.

Construção e entrega:

O contrato de BTS é um instrumento jurídico que visa proteger o investimento de longo prazo do locador e garantir a estabilidade operacional do locatário.

O contrato de Built-to-suit: prazos, multas e a mitigação de risco

O contrato de BTS é um instrumento jurídico que visa proteger o investimento de longo prazo do locador e garantir a estabilidade operacional do locatário.

Prazos e rescisão

O contrato de BTS normalmente tem duração de 10 a 20 anos, mas não tem limite máximo nem mínimo estipulado em lei. A principal característica é a blindagem contra a rescisão:

• Locador: O locador ou investidor não pode reaver seu imóvel antes do fim do contrato.

• Locatário: O locatário pode denunciar o contrato, desde que arque com a multa pactuada. Essa multa não pode exceder a soma das prestações a vencer, conforme estabelecido pela Lei n.º 12.744/2012.

Riscos a serem mitigados

Embora as vantagens sejam evidentes, o BTS apresenta riscos para ambas as partes que devem ser tratados no contrato:

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É imprescindível transparência e seriedade de ambas as partes com o contrato, evitando assim, possíveis imprevistos que possam gerar algum tipo de prejuízo.

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Quais segmentos optam pelo Built-to-suit (e por quê)

O Built-to-suit é uma forma de locação normalmente usada por grandes empresas de segmentos que necessitam de um imóvel altamente especializado, moldado às suas necessidades e ao seu serviço ofertado.

Os principais segmentos que optam por essa modalidade de imóveis corporativos incluem:

• Varejo de Grande Porte e Supermercados: Necessitam de layouts específicos para áreas de venda, estoque refrigerado e logística de recebimento.

• Logística e Indústria: Exigem armazéns de grandes dimensões, pé-direito elevado, docas de carregamento e escoamento eficientes.

• Saúde e Labs: Hospitais, clínicas especializadas e laboratórios demandam infraestrutura complexa, como salas cirúrgicas, controle de temperatura e ambientes estéreis.

• Farmácias e Educação: Precisam de projetos que otimizem o fluxo de clientes e a localização em pontos estratégicos.

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Imóveis feitos para esses segmentos normalmente não se encaixam facilmente para outros, o que reforça o motivo pelo qual os contratos de BTS precisam ser longos para mitigar o risco de vacância do locador.

LocX: a solução completa para o seu projeto Built-to-suit

O sucesso de um projeto Built-to-suit (BTS) está intrinsecamente ligado à expertise na viabilização de projetos e à precisão na gestão de contratos de longo prazo. A LocX atua como um parceiro estratégico com Soluções de Expansão , cuidando de toda a jornada para garantir um custo de ocupação sustentável:

• Viabilização e investidores: Contamos com um grupo de investidores para viabilizar a construção do espaço ideal para a sua empresa. Desenvolvemos projetos sob medida.‍
• Expansão com inteligência e due diligence: Cuidamos de toda a expansão do seu negócio com tecnologia de ponta, inteligência de mercado e uma análise completa (due diligence). Encontramos o ponto ideal para você crescer com estratégia, segurança e agilidade.
• Gestão contratual otimizada: Após a entrega do imóvel, você pode contar com os serviços de Professional Services da LocX para otimizar a gestão do contrato, cuidando da renovação e negociações de alteração.

Cases de sucesso em Built-to-suit

A experiência da LocX em projetos de BTS e Expansão abrange diversos segmentos:

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Conclusão: a locação built-to-suit com garantia de expansão

O Built-to-suit (BTS) é, sem dúvida, a melhor alternativa para empresas que buscam imóveis 100% customizados, pois diminui os custos imobilizados e garante uma sede adequada para operar o negócio. Contudo, é uma locação atípica que exige expertise técnica  no due diligence, na negociação dos prazos (10 a 20 anos) e na formalização do contrato para mitigar o risco de vacância e inadimplência.

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O sucesso na locação BTS está em ter um parceiro que não apenas viabilize o capital, mas que gerencie o risco de ponta a ponta. A LocX oferece a combinação ideal de inteligência de mercado e o apoio de um grupo de investidores para construir o espaço ideal, com um custo de ocupação sustentável.

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Leve sua expansão para o próximo nível com a segurança de quem é especialista em gestão de imóveis comerciais.