O que é um contrato de compra e venda de terreno?

Um contrato de compra e venda de terreno visa documentar a transação de cessão de uma propriedade para um novo proprietário.

O terreno pode ser considerado um imóvel sem edificações, por isso o processo de avaliação do bem é feito de forma distinta. Diferente do contrato de locação comuns.

Como fazer um contrato de compra e venda de um terreno?

Todo contrato de compra e venda precisa ser registrado e seguir as leis, para ter validade jurídica. Esse contrato pode variar de acordo com o interesse das partes interessadas.

Porém, assinar o contrato e repassar o valor da compra para o antigo proprietário não é o suficiente. Para ter validade, é preciso que o registro da venda do terreno seja protocolado em cartório. Apenas a assinatura do contrato por ambas as partes, não efetiva ele. 

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Ações para analisar antes de preencher o contrato:

Embora seja interessante contar com o auxílio de um profissional, algumas partes você pode conferir para agilizar o processo e ganhar mais tempo. Confira:,

• Verificar se conta débitos nas certidões negativas;
• Confirmar os dados apresentados junto aos documentos das partes envolvidas;
• Apresentar a certidão de matrícula do terreno;
• Certificar que a certidão de casamento foi inclusa, caso uma das partes seja casada.

Estar atento a tudo que deve estar presente em um contrato de compra e venda de terreno é essencial para a segurança da transação. Isso é, ter o conhecimento dos termos utilizados, das cláusulas que são incluídas e das informações que constam, evitam que você caia em algum golpe. 

Separamos um exemplo de contrato de compromisso de compra e venda de terreno, que pode ser utilizado para documentar um acordo verbal de compra, porém, juridicamente não formaliza a aquisição do terreno. Confira como deve ser objeto do contrato.

[Exemplo] Contrato de compromisso de compra e venda de terreno

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO

Pelo presente instrumento particular, de um lado, como COMPROMITENTE VENDEDOR, João José, brasileiro, pedreiro, portador do RG 123123, inscrito no CPF sob o nº 123123123, (Solteiro – se casado, constar a data e regime de bens do casamento, nome e qualificação do cônjuge), residente(s) e domiciliado(a) à Rua 0, nº 0, Bairro Centro, na cidade de Belo Horizonte, Estado de MG, doravante denominado simplesmente VENDEDOR e de outro lado:

Como COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, João José, brasileiro, juiz, portador do RG 123123, inscrito no CPF sob o nº 123123123, (Solteiro – se casado, constar a data e regime de bens do casamento, nome e qualificação do cônjuge), residente(s) e domiciliado(a) à Rua 0, nº 0, Bairro Centro, na cidade de Belo Horizonte, Estado de MG, doravante denominado simplesmente  COMPRADOR, têm entre si como justo e contratado o que segue:

1.     O VENDEDOR é legítimo proprietário de um terreno, consistente em (descrição do lote) ................, livre e desembaraçado de quaisquer ônus e dívidas, sem benfeitorias, havido pelo registro nº ....., da matrícula nº ...... do ....º Cartório de Registro de Imóveis de .......... – (UF), imóvel este localizado ................., no município de ..............., Estado de .........., apresentando as seguintes medidas e confrontações................

Descrever o imóvel de acordo com os característicos, as confrontações e a localização, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima). 

O referido lote está inserido no loteamento denominado .............., devidamente aprovado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis de .................., conforme registro número...........

2.     O VENDEDOR se compromete a vender ao COMPRADOR e este a adquirir-lhe o imóvel supra descrito, pelo preço certo de R$ ............... (....................... reais), que será pago da seguinte forma: ...............................................

2.1 – Caracterizada a inadimplência por parte do COMPRADOR no pagamento das parcelas e demais encargos previstos neste contrato, seja quanto à forma ou prazos dos respectivos pagamentos.

O presente instrumento considerar-se-á rescindido, de pleno direito, se, a despeito de ser notificado pelo oficial do registro de imóveis, o COMPRADOR não purgar a mora no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data de recebimento da notificação, pagando o (s) valor (es) da (s) parcela (s) vencida (s), acrescido (s) de juros de 1% (um por cento) ao mês e despesas feitas pelos VENDEDORES com a notificação. 

Verificada a rescisão do contrato, as partes sujeitar-se-ão ao disposto na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, artigos 32 a 35.

2.2 - O recebimento das prestações de forma que não seja ajustada e fora dos respectivos vencimentos deverá ser considerado mera liberalidade por parte do VENDEDOR, não implicando novação ou alteração das cláusulas estipuladas.

3.     A posse precária do imóvel ora compromissado, desde já, é transferida ao COMPRADOR, que deverá defendê-la de qualquer turbação ou esbulho.

3.1 - Emitindo-se o COMPRADOR, desde logo, na posse do imóvel, ser-lhe-á permitido realizar no imóvel as benfeitorias que julgar conveniente. Todas as construções que porventura o COMPRADOR pretender realizar no lote ora compromissado deverão ser previamente aprovadas pelos poderes públicos competentes, quando necessário.

4.     O presente contrato é pactuado em caráter irrevogável e irretratável, e vincula não só os contratantes, mas também seus herdeiros e sucessores, vedado o arrependimento por ambas as partes, que ora renunciam expressamente à faculdade concedida pelo artigo 420 do Novo Código Civil.

5.     A escritura definitiva de venda e compra do imóvel será outorgada após o pagamento integral do preço ajustado, na forma prevista na cláusula 2.

6.     O COMPRADOR terá responsabilidade, a partir desta data, pelo pagamento de todos os impostos e taxas que recaiam sobre o imóvel, inclusive que vierem a ser criados ou os acréscimos dos já existentes, e deverá pagá-los na forma e prazos legais, ainda que lançados em nome do VENDEDOR.

6.1 - O COMPRADOR responsabilizar-se-á, ainda, por todas as despesas pertinentes ao presente contrato e da futura escritura definitiva, em especial:

a) pelo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos;

b) pelos Emolumentos do tabelionato e do Registro de Imóveis.

7.     O VENDEDOR declara expressamente:

a) que desconhece a existência de ações de qualquer natureza que se refiram ao imóvel, objeto deste instrumento;

b) que não existe qualquer locatário, sublocatário, comodatário ou terceiro ocupante no imóvel;

c) que o imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais.

8.     O VENDEDOR, à sua custa, apresentará ao COMPRADOR os documentos abaixo, no prazo de ...... dias:

a. ..............................................

b. ..............................................

c. ..............................................

d. ..............................................

9.     O COMPRADOR declara que não possui informações cadastrais negativas ou medidas judiciais que de qualquer forma comprometam sua solvabilidade.

10.   Os contratantes autorizam o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis a proceder os registros, averbações, anotações e cancelamentos que se façam necessários em função do acordado.

11.   A parte que infringir qualquer cláusula deste contrato arcará com o pagamento de multa no valor de R$ ................ (...................................).

12.   As partes elegem o foro desta Comarca de ........... (UF) para dirimir eventuais litígios oriundos deste instrumento.

E assim, por estarem justas e contratadas, firmam as partes o presente, em vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.

Local e data:

COMPRADOR/CÔNJUGE    ________________________________

VENDEDOR/CÔNJUGE _______________________________         

Assinatura de duas testemunhas:

1ª) Ass. _________________________ Nome:___________ RG:___________

2ª) Ass. _________________________ Nome:___________ RG:___________

É importante ressaltar que, sozinho, esse contrato de compromisso não tem validade jurídica. Embora, possa servir de prova para comprovar a existência do interesse na cessão da propriedade.

Confira um modelo de contrato de compra e venda de terreno.

Elaboramos um checklist para você conferir se todas as informações que deveriam constar no contrato, foi inclusa.

[Checklist] Elementos de um contrato de venda

• Proposta de aquisição com acordo para venda futura;
• Detalhamento das características e localização do imóvel;
• Certidão negativa de débitos e IPTU;
• Avaliação mercadológica do terreno e a forma de pagamento;
• Registro protocolar da entrega dos documentos originais, logo após finalizar o pagamento de ITBI;
• Informação do método em que a propriedade será entregue, além dos prazos;
• Verificação do EVTL e AVCB;
• Anexar a escritura pública ou registro público.

• Especificação de multas nas cláusulas:
• Multa por atraso atraso no repasse do terreno;
• Multa por atraso no pagamento (à vista ou parcelado);
• Multa em caso de não conclusão da venda.

Possíveis custos com a  venda do terreno:

Algumas cobranças são recorrentes no processo de compra e venda. Por isso, importante salientar que os valores podem variar de estado para estado, confira:

• ITBI —  3 % do valor do imóvel;
• FUNREJUS — 0,2 % do valor do imóvel (Ex. do PR);
• Certidão — R$ 200,00 (Ex. do PR); 
• Escritura —  R$ 1.250,00  (Ex. do PR);
• Registro — 1,7% do valor total da venda do terreno.

A diferença entre acordo e escritura de compra e venda

Entenda que existem diferenças entre um acordo de venda ou compromisso de compra e uma escritura, e deve ser registrado em um cartório. Aliás, terrenos que possuem valor acima de 30 salários mínimos, precisam ter a escritura pública. Confira as diferenças:

Acordo de venda:

• Compromisso de transferência futura da propriedade
• O proprietário atual continua responsável por todos as obrigações/riscos até que o terreno esteja utilizável; 
• É um contrato em que os termos ainda não foram finalizados;
• Rompimento do contrato de compra e venda de terreno fora do prazo, pode gerar multas e a rescisão do contrato;
• As normatizações do registro do contrato podem variar de um estado para o outro.

Escritura de venda

• Formalização da transferência imediata do terreno (efetivação);
• O novo comprador passa a ser responsável por todas as obrigações em relação ao terreno;
• O contrato deve ser assinado por ambas as partes;
• O descumprimento de uma escritura de venda pode resultar em reivindicação legal que pode ser passível de multa;
• É obrigatório registrar a escritura da venda em cartório e pagar os tributos ao estado ou município.

É importante lembrar que o cartório de notas realiza a escritura pública, mesmo que o terreno seja em uma localização distinta ao cartório.

Você aprendeu o necessário para avaliar um contrato de compra e venda de terreno. Se você precisar de apoio jurídico, entre em contato com a gente!

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