Guia sobre Laudos Imobiliários: O que são e quando usar cada tipo

Avaliar corretamente um imóvel é fundamental para diversas decisões imobiliárias, como compra, venda, financiamento e gestão de ativos. Cada tipo de avaliação imobiliária tem sua aplicação específica, considerando diferentes métodos de avaliação e com variados níveis de rigor técnico e força jurídica. No Brasil, os laudos de avaliação imobiliária são essenciais para garantir a precisão na determinação do valor de mercado de imóveis, seja para transações comerciais ou disputas judiciais. Para mais informações sobre o processo de avaliação mercadológica, consulte nosso artigo sobre avaliação mercadológica.

Quais são os 4 tipos de avaliação de imóveis?

Broker Opinion of Value (BOV)

A Broker Opinion of Value (BOV), ou opinião de valor do corretor, é amplamente utilizada em avaliações iniciais de imóveis comerciais e residenciais. O BOV é um instrumento de precificação rápido, útil para determinar um valor estimado de venda ou locação.

• Baseada em comparáveis recentes e percepção de liquidez.
• Não segue normas técnicas de avaliação.
• Uso: precificação inicial, definição de estratégia comercial, go/no-go.
• Limite: baixa força probatória; não serve para auditorias, bancos ou disputas judiciais.

Para entender como o BOV se aplica nas decisões comerciais, você pode ler sobre avaliação de imóveis para banco.

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)

O PTAM é elaborado por corretores credenciados (Creci) e segue diretrizes do sistema Cofeci–Creci.

• Utiliza o método comparativo de mercado.
• Tem maior robustez que a BOV.
• Uso: definição de preço para negociação, revisões de aluguel, apoio a tomadas de decisão.
• Limite: aceitação variável; pode não atender exigências de auditorias ou crédito.

Laudo de avaliação pericial

O laudo pericial é uma prova técnica judicial ou arbitral, elaborado por perito nomeado ou assistente técnico.

• Atende a requisitos processuais e responde a quesitos.
• Inclui vistoria detalhada, anexos fotográficos e memórias de cálculo.
• Uso: disputas judiciais, indenizações, desapropriações, arbitragens.
• Força jurídica e técnica: alta, aceito em operações estratégicas.

Laudo técnico com ART/RRT

Esse documento é elaborado por engenheiros ou arquitetoshabilitados, com registro no Crea/Cau e ART ou RRT.

• Segue normas como ABNT NBR 14653.
• Pode utilizar diferentes métodos (comparativo, custo de reposição, renda/fluxo de caixa).
• Uso: crédito bancário, auditorias, relatórios financeiros (IFRS), M&A, fundos imobiliários.
• Força jurídica: alta, com peso probatório elevado.

Se precisar de mais informações sobre o papel do avaliador de imóveis em diferentes contextos, veja nosso artigo sobre avaliador de imóveis: como ele pode te ajudar.

Variáveis que influenciam o valor

Na avaliação de imóveis, diversos fatores influenciam diretamente o valor do bem. A localização e o zoneamento do imóvel, a oferta e demanda do mercado, e até mesmo a manutenção do imóvel, são variáveis essenciais para uma avaliação imobiliária precisa. Outros aspectos, como custos de manutenção (OPEX) e riscos de inadimplência em contratos locatícios, também devem ser considerados na hora de elaborar um laudo de avaliação de imóveis, seja ele um PTAM, BOV, laudo pericial ou laudo técnico com ART/RRT.

Para uma visão mais detalhada sobre o que é considerado na avaliação de imóveis comerciais, leia nosso artigo sobre avaliação de imóveis.

O que é o método comparativo de avaliação de imóveis?

O método comparativo de avaliação consiste em analisar imóveis semelhantes ao avaliado que foram recentemente vendidos ou alugados no mercado. A comparação leva em consideração fatores como localização, tamanho, idade e o estado de conservação do imóvel. Ao usar esse método, o avaliador faz ajustes no valor dos imóveis comparados para refletir as diferenças em relação ao imóvel avaliado, como a área ou melhorias feitas. Ele é um método simples, eficiente e fácil de aplicar, oferecendo uma estimativa rápida e confiável do valor de mercado do imóvel.

O que é o método evolutivo de avaliação de imóveis?

O método evolutivo é mais indicado para imóveis que têm potencial de gerar receita, como os comerciais ou industriais. Ele avalia o imóvel levando em conta seu desempenho financeiro e o retorno que pode proporcionar ao longo do tempo. Para isso, considera fatores como o fluxo de caixa futuro, a rentabilidade da locação, a taxa de ocupação, a vacância e as condições do mercado. Ao utilizar esse método, o avaliador projeta o valor presente dos ganhos futuros, o que é especialmente útil em operações de crédito, na compra e venda de imóveis comerciais e na análise de investimentos.

Por que contratar uma empresa especializada?

Optar por uma empresa especializada em avaliações imobiliárias traz benefícios como:

• Independência e governança: separação entre interesse comercial e avaliação.
• Rastreabilidade e conformidade: aderência a normas técnicas e documentação completa.
• Equipe multidisciplinar: visão de mercado, engenharia, finanças e jurídico.
• Seguro e responsabilidade técnica: ART/RRT e peer review.
• Redução de riscos: menor chance de questionamento e retrabalho.

Conclusão

Cada tipo de laudo imobiliário tem objetivo, seja para negociação imobiliária, auditoria ou disputas judiciais, o tipo de laudo imobiliário escolhido será determinante para a credibilidade e confiabilidade do processo. Para decisões comerciais rápidas, BOV e PTAM podem bastar. Já para operações críticas como auditorias, financiamentos, litígios e M&A apenas laudos técnicos com ART/RRT ou periciais garantem a segurança necessária.

Se quiser entender mais sobre como os diferentes tipos de avaliação podem impactar suas decisões financeiras, acesse o artigo sobre avaliação mercadológica.

As pessoas também perguntam

1. O que é uma Broker Opinion of Value (BOV)?

A Broker Opinion é uma opinião de valor emitida por corretores ou consultores de mercado para estimar rapidamente o preço provável de venda ou locação. É prática para decisões iniciais, mas tem baixa força jurídica e geralmente não é aceita em auditorias, financiamentos ou processos judiciais.

2. Qual a diferença entre uma Broker Opinion e um PTAM?

A BOV é mais simples e baseada napercepção de mercado e comparáveis. Já o PTAM (Parecer Técnico de AvaliaçãoMercadológica) segue diretrizes do Cofeci–Creci, com maior rigor técnico e focono método comparativo. O PTAM costuma ter mais credibilidade em negociações erevisões de aluguel.

3. O que caracteriza um laudo de avaliação pericial?

É um documento produzido por umperito judicial ou assistente técnico em processos judiciais ou arbitrais. Temelevado rigor metodológico, obedece a quesitos processuais e possui forte valorprobatório em litígios.

4. Para que serve o laudo técnico com ART/RRT?

Esse laudo é elaborado porengenheiros ou arquitetos com responsabilidade técnica registrada (ART/RRT) esegue normas como a ABNT NBR 14653. É aceito em operações de crédito,auditorias, relatórios financeiros (IFRS), M&A e fundos imobiliários, oferecendosegurança e conformidade.

5. Em quais situações um laudo técnico é indispensável?

Um laudo técnico com ART ou RRT é indispensável em:

• Operações de crédito imobiliário;
• Garantias bancárias;
• Relatórios financeiros e auditorias;
• Fusões, aquisições e valuation de portfólio;

6. Quais variáveis mais impactam o valor de um imóvel em uma avaliação?

Entre os fatores mais relevantes estão:

• Localização e zoneamento;
• Oferta, demanda e liquidez;
• Área, padrão construtivo e idade;
• Condição de contratos de locação;
• Custos de condomínio e operação (OPEX);
• Comparáveis de mercado com ajustes técnicos.

7. Qual o método mais utilizado em avaliações de imóveis?

Entre os diversos métodos de avaliação de imóveis, o método comparativo é, sem dúvida, o mais utilizado. Ele se baseia na comparação entre o imóvel a ser avaliado e outros imóveis semelhantes que foram recentemente vendidos ou alugados na mesma área. Esse método é eficiente e amplamente aplicado, pois utiliza dados do mercado local para chegar a um valor justo e condizente com a realidade.

8. O que é a NBR 14653 e qual a sua importância para a avaliação deimóveis?

A NBR 14653 é uma norma da Associação Brasileira de NormasTécnicas (ABNT) que estabelece os procedimentos técnicos e os métodos deavaliação de imóveis no Brasil. Ela orienta os profissionais habilitados, comoengenheiros e arquitetos, sobre como realizar uma avaliação precisa e confiável, garantindo a credibilidade e a transparência do processo. Seguiressa norma é fundamental para assegurar que as avaliações imobiliárias sejamaceitas em transações comerciais, financiamentos e disputas judiciais, oferecendo maior segurança jurídica e técnica para todas as partes envolvidas.

9. Por que contratar uma empresa especializada em avaliações imobiliárias?

Porque ela garante independência,governança e credibilidade. Além disso, conta com equipe multidisciplinar,dados de mercado atualizados, conformidade normativa (ABNT, Cofeci–Creci,Crea/Cau) e responsabilidade técnica (ART/RRT). Isso reduz riscos de questionamento,retrabalho e prejuízos financeiros.