Planilha controle de aluguéis para empresas: gratuita — LocX

Material gratuito

Planilha de controle de aluguéis para empresas

Q: Como controlar o AVCB dos imóveis locados por uma empresa?

O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) deve ser monitorado por data de vencimento para cada imóvel do portfólio. A renovação precisa ser iniciada com antecedência — idealmente 60 a 90 dias antes do vencimento — pois o processo junto ao Corpo de Bombeiros pode levar semanas. Sem AVCB válido, a apólice de seguro incêndio pode ser invalidada e o locatário pode ser corresponsabilizado por acidentes. Na planilha, o alerta de AVCB deve ser configurado para notificar com 90 dias de antecedência.

Modelo corporativo com dashboard, cadastro de contratos, controle financeiro mensal, calculadora de reajuste por índice e painel de alertas de prazos críticos. Para gestores de Real Estate corporativo (LocXRE) e para holdings e family offices (RE Patrimonial) que precisam de visibilidade real sobre o portfólio locado.

Dashboard executivo com total de contratos, CTO mensal, pagamentos pendentes e alertas críticos
Cadastro completo por contrato — índice, mês-base, ABL, R$/m², AVCB e observações
Controle financeiro mensal com status de pagamento, comprovante e registro de CapEx
Calculadora de reajuste por IGP-M, IPCA, INPC e IGP-DI com novo valor automático
Painel de alertas de prazos críticos — vencimento, renovatória, AVCB e seguro incêndio

Desenvolvido pela LocX · 48 anos de mercado · Mais de 70 mil contratos gerenciados

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Conteúdo da planilha

O que está incluído nesta planilha

Cinco abas que cobrem o ciclo completo de gestão de contratos de locação corporativa — do cadastro inicial ao controle financeiro mensal e aos alertas de prazos críticos.

Aba 01

Dashboard

Visão consolidada do portfólio: total de contratos, CTO mensal agregado, pagamentos pendentes e alertas críticos em aberto.

Aba 02

Contratos

Cadastro completo por imóvel: endereço, tipo, locador, datas, índice de reajuste, mês-base, aluguel mínimo, variável, condomínio, IPTU, ABL, R$/m² e AVCB.

Aba 03

Controle Mensal

Registro de pagamentos mês a mês com valor previsto, valor pago, diferença, status, forma de pagamento, comprovante e CapEx separado.

Aba 04

Calculadora Reajuste

Calcula o novo valor do aluguel na data de aniversário pelo índice do contrato. Referência atualizada de IGP-M, IPCA, INPC e IGP-DI com novo valor automático.

Aba 05

Alertas e Prazos

Painel de prazos críticos com status semafórico: vencimento de contrato, prazo da ação renovatória, AVCB, seguro incêndio e ação necessária por responsável.

Prévia do conteúdo

Como a planilha organiza seu portfólio

Uma amostra do dashboard e do painel de alertas incluídos na planilha — com dados reais de exemplo para você visualizar o modelo antes de baixar.

Contratos ativos

no exemplo da planilha

CTO mensal total

R$ 97,7k

aluguel + cond. + IPTU

Pagamentos pendentes

no mês de referência

Alertas críticos

renovatória e AVCB

ID Unidade Tipo CTO/mês Fim contrato AVCB

CTR-001 Loja Centro SP Varejo R$ 15.950 28/02/2025 Atenção

CTR-002 Escritório BH Escritório R$ 9.800 30/06/2024 OK

CTR-003 CD Logístico GRU Galpão R$ 40.700 14/01/2025 OK

CTR-004 Loja Shopping RJ Varejo R$ 25.700 30/04/2028 OK

CTR-005 Coworking POA Escritório R$ 5.580 31/01/2027 OK

Dados de exemplo incluídos na planilha para facilitar o preenchimento.

Painel de alertas — prazos críticos

CTR-001 AVCB — Loja Centro SP Atenção Renovar junto ao Corpo de Bombeiros Facilities

CTR-001 Vencimento do contrato Vencido Formalizar renovação ou desocupação Jurídico

CTR-002 Ação renovatória Prazo perdido Consultar advogado com urgência Jurídico

CTR-004 Seguro incêndio OK Renovar com 60 dias de antecedência Financeiro

Para quem é

Para quem esta planilha foi desenvolvida

LocXRE — Real Estate Corporativo

Gestor corporativo com 5 a 30 imóveis locados

Controla lojas, galpões e escritórios com índices de reajuste e datas distintas por contrato. Precisa de um modelo centralizado para substituir o controle por e-mail e planilhas avulsas — e de um caminho claro para migrar para o LocXRE quando o volume crescer.

Conhecer o LocXRE

Ambos os ICPs

CFO ou analista financeiro que controla custo de locação

Reporta mensalmente o CTO por unidade e identifica pagamentos pendentes antes do fechamento do mês. O controle financeiro com status semafórico e registro de CapEx separado do OpEx serve tanto para empresas com portfólio corporativo quanto para holdings com imóveis comerciais locados.

RE Patrimonial — Holdings e Family Offices

Gestor de holding com imóveis comerciais locados

Precisa de visibilidade sobre reajustes, vencimentos de contrato e AVCB em um portfólio com múltiplos locatários. A planilha organiza essa gestão enquanto o portfólio está em estruturação — e o RE Patrimonial assume quando a complexidade exige automação e histórico auditável.

Conhecer o RE Patrimonial

Por que o controle importa

O custo invisível de não controlar os contratos

Portfólios corporativos de locação costumam crescer antes da gestão. A empresa abre uma loja, depois um escritório, depois um galpão. Cada contrato vai para uma pasta diferente, os vencimentos ficam na cabeça de pessoas diferentes, e os reajustes são calculados quando alguém lembra — ou quando o locador cobra.

"Perder o prazo da ação renovatória significa perder o direito à renovação compulsória — e negociar sem nenhuma proteção legal com o proprietário."

O problema não é a falta de cuidado. É a ausência de um processo centralizado que agregue todos os contratos, calcule reajustes automaticamente e avise com antecedência antes de cada prazo crítico. A planilha resolve exatamente isso para portfólios de até 20 a 30 contratos.

Reajuste não aplicado Sem calculadora e controle de mês-base, reajustes passam despercebidos. O locador que não cobra o reajuste no mês certo pode perder o direito ao valor retroativo — e o locatário paga menos do que deveria.

Prazo renovatória perdido A ação renovatória precisa ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento. Passado esse prazo, o locatário perde o direito à renovação compulsória prevista na Lei 8.245/91.

AVCB vencido sem aviso Sem controle de vencimento, o AVCB expira silenciosamente. O resultado: apólice de seguro potencialmente inválida e responsabilidade solidária em caso de sinistro.

CapEx confundido com aluguel Sem separar investimento (CapEx) de custo operacional (aluguel + encargos), o custo de ocupação real fica distorcido — e as decisões de expansão ou renegociação são tomadas com dados errados.

Perguntas frequentes

Perguntas frequentes sobre controle de aluguéis para empresas

O que deve ter uma planilha de controle de aluguéis para empresas?

Uma planilha corporativa de controle de aluguéis precisa de pelo menos cinco elementos: cadastro centralizado dos contratos com dados financeiros e contratuais completos; controle financeiro mensal com comparativo entre valor previsto e pago; calculadora de reajuste por índice (IGP-M, IPCA, INPC); painel de alertas de prazos críticos como vencimento de contrato, prazo da ação renovatória e AVCB; e dashboard executivo com visão consolidada do portfólio. Sem esses elementos, o controle fica fragmentado e os prazos críticos passam despercebidos.

O que é prazo renovatória e por que ele é crítico no controle de aluguéis?

A ação renovatória é o direito do locatário de renovar compulsoriamente um contrato comercial (Lei 8.245/91), mas tem um prazo fatal: a ação precisa ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento do contrato. Perdido esse prazo, o locatário perde o direito à renovação compulsória e fica à mercê do proprietário para negociar. Esse é um dos prazos mais críticos na gestão de contratos de locação comercial — e um dos mais frequentemente perdidos por falta de controle adequado.

Como calcular o reajuste de aluguel pelo IGP-M ou IPCA?

A fórmula é: Novo Aluguel = Valor Atual × (1 + Índice Acumulado ÷ 100). Exemplo: aluguel de R$ 12.500 com IGP-M acumulado de 4,83% nos últimos 12 meses resulta em novo valor de R$ 13.103,75 — reajuste de R$ 603,75. O índice acumulado de 12 meses deve ser obtido mensalmente na FGV (IGP-M e IGP-DI) ou no IBGE (IPCA e INPC). O mês de referência é o mês-base definido no contrato, não o mês do pagamento.

Qual a diferença entre IGP-M e IPCA nos contratos de aluguel comercial?

O IGP-M é calculado pela FGV e historicamente foi o índice mais usado em contratos de locação comercial — mas é o mais volátil, podendo oscilar muito acima da inflação ao consumidor. O IPCA é o índice oficial de inflação do governo, calculado pelo IBGE, e tem se tornado mais comum em contratos de escritórios e galpões por ser mais previsível. Em 2026, o IPCA acumulou +4,44% enquanto o IGP-M ficou em -0,91% — uma diferença de mais de 5 pontos percentuais no mesmo período.

O que é ABL e como calcular o custo por m² de um contrato?

ABL (Área Bruta Locável) é a área efetivamente locada, excluindo áreas comuns, corredores e banheiros coletivos. O custo por m² é calculado dividindo o aluguel base mensal pela ABL. Exemplo: aluguel de R$ 12.500 em uma loja de 180 m² = R$ 69,44/m². Esse indicador permite comparar unidades de tamanhos diferentes e confrontar com os benchmarks de mercado por tipo de imóvel e região.

Como controlar o AVCB dos imóveis locados por uma empresa?

O AVCB deve ser monitorado por data de vencimento para cada imóvel do portfólio. A renovação precisa ser iniciada com antecedência — idealmente 60 a 90 dias antes do vencimento — pois o processo junto ao Corpo de Bombeiros pode levar semanas. Sem AVCB válido, a apólice de seguro incêndio pode ser invalidada e o locatário pode ser corresponsabilizado por acidentes. Na planilha, o alerta deve ser configurado para notificar com 90 dias de antecedência.

Quantos contratos uma planilha de controle de aluguéis consegue gerenciar?

Uma planilha bem estruturada consegue gerenciar portfólios de até 20 a 30 contratos com eficiência. Acima desse volume, o controle manual começa a apresentar riscos: atualizações manuais de índices, alertas que dependem de a pessoa abrir a planilha, e ausência de histórico auditável de alterações. Para empresas com portfólio corporativo de imóveis locados, a evolução natural é o LocXRE (locx.com.br/locxre). Para holdings e family offices com imóveis comerciais próprios, o caminho é o RE Patrimonial (locx.com.br/holding). Os dois sistemas da LocX eliminam o controle manual e automatizam alertas, reajustes e relatórios.

Quem desenvolveu

Quem desenvolveu este material

A LocX atua há 48 anos no mercado imobiliário brasileiro, com foco em Real Estate corporativo e gestão patrimonial. Esta planilha foi desenvolvida com base nos processos internos usados para gerenciar mais de 70 mil contratos de locação ao longo da história da empresa.

Para empresas com portfólio corporativo de imóveis locados — lojas, escritórios, galpões — que precisam de controle centralizado com alertas automáticos e relatórios executivos, o LocXRE é o sistema da LocX para Real Estate corporativo.

Para holdings e family offices com imóveis comerciais próprios que precisam de gestão patrimonial integrada — reajustes, vencimentos, documentação e visão consolidada do portfólio — a solução é o RE Patrimonial.

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