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Aditivo de contrato de locação comercial: quando usar e as cláusulas que protegem o que foi negociado
O aditivo de contrato de locação é o documento que altera um contrato em vigor sem substituí-lo: muda o valor, o prazo, o índice de reajuste, a garantia ou outra condição, e mantém o resto como estava. A Lei do Inquilinato permite que locador e locatário fixem, de comum acordo, um novo valor para o aluguel e insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste (Lei 8.245/1991, art. 18). O aditivo é a forma escrita desse acordo.
Para quem negocia aluguel em escala, o aditivo é a última etapa e a mais subestimada. É nele que a renegociação vira direito, ou se perde. Duas reduções do mesmo tamanho podem ter efeitos opostos, dependendo de uma palavra: "novo valor" ou "desconto".
Quando usar um aditivo?
Novo valor ou desconto: a palavra que decide
O proprietário que aceita reduzir o aluguel costuma preferir escrever a redução como desconto temporário, por liberalidade, e não como novo valor. A diferença parece de forma, mas muda três coisas:
Para o locatário, o novo valor costuma proteger mais: estabiliza o aluguel e reinicia o prazo em que o proprietário poderia pedir revisão judicial. O desconto temporário tem seu lugar, como numa obra, numa crise passageira ou na abertura de uma loja, mas precisa dizer quando acaba e sobre qual base incide o próximo reajuste. Se a negociação foi para reduzir o custo de forma permanente, a palavra é "novo valor".
O que mais o aditivo precisa dizer
Reajuste: índice e data-base
O aditivo deve confirmar o índice (mesmo que não mude) e fixar por escrito a data-base do próximo reajuste. A Lei 10.192/2001 diz que, em caso de revisão contratual, o período do próximo reajuste conta da data da revisão (art. 2º, §2º). Se um acordo de valor entre as partes conta como revisão para esse efeito é discutível. Por isso a data-base precisa estar escrita: é o ponto que mais vira disputa depois de uma renegociação. A redução é assinada, o proprietário aplica o índice no aniversário original, a área imobiliária entende que a contagem recomeçou, e a economia negociada vira conflito.
Prazo e renovatória: a janela, e não o vencimento
A ação renovatória é o que protege o ponto comercial (art. 51). Ela exige contrato escrito, com prazo determinado, cinco anos de prazo (somados os prazos ininterruptos dos contratos escritos) e três anos no mesmo ramo. E tem um prazo decadencial: a ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º).
Esse é o calendário que manda. Quem deixa a negociação da prorrogação para perto do vencimento já passou da janela e perdeu a renovatória como alternativa. Na mesa, o proprietário sabe disso. A prorrogação deve ser negociada antes de a janela fechar ou, se a negociação não avançar, a ação deve ser proposta dentro dela.
Um segundo cuidado é o intervalo entre contratos. A soma dos prazos exige contratos escritos e ininterruptos. Os tribunais costumam tolerar intervalos curtos, mas não há um número fixo de meses, e um período longo sem contrato escrito com prazo determinado pode impedir a soma.
Garantia: fiador e modalidade
Quando o aditivo agrava a posição do fiador, como numa prorrogação com novo prazo determinado ou num aumento de valor, a fiança só cobre a alteração se o fiador anuir. É o que diz a Súmula 214 do STJ: o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. A prorrogação que acontece por força da lei, com o contrato seguindo por prazo indeterminado, é outro caso: a garantia se estende até a entrega das chaves, salvo disposição em contrário (art. 39). Uma redução de aluguel não agrava a fiança, mas colher a assinatura do fiador evita discussão.
Para o locatário, o risco prático é outro: nas hipóteses do art. 40, como a exoneração do fiador, o proprietário pode exigir nova garantia. E o contrato só pode ter uma modalidade de garantia: mais de uma é nula (art. 37, parágrafo único), e exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II). Se o proprietário pedir seguro-fiança além de uma fiança existente, a resposta é substituir, não somar.
Registro na matrícula
São dois atos diferentes no cartório de imóveis:
- Registro do contrato com cláusula de vigência (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 3): faz o comprador do imóvel respeitar a locação por prazo determinado em caso de venda (Lei 8.245/1991, art. 8º).
- Averbação do contrato para o direito de preferência (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 16): precisa ser feita pelo menos 30 dias antes da venda, com a via do contrato assinada também por duas testemunhas (Lei 8.245/1991, art. 33).
Se o contrato está registrado e o aditivo estende o prazo, leve o aditivo à matrícula também. Sem isso, o comprador do imóvel provavelmente não fica obrigado a respeitar o prazo novo.
Multa, poderes e cadastro
- Multa de rescisão: a lei manda calcular a multa proporcionalmente ao período cumprido (art. 4º). Se o prazo muda, o aditivo deve dizer qual é a nova base.
- Poderes de quem assina: contrato social, procuração ou ata, conforme o caso, dos dois lados.
- Cadastro: o aditivo precisa entrar no cadastro do contrato no mesmo mês. Valor, data-base, prazo e garantia novos alimentam o próximo reajuste e o próximo vencimento. Em empresas que aplicam o CPC 06 (R2), um aditivo que muda valor ou prazo é, em regra, uma modificação do arrendamento e exige remensuração do passivo.
Modelo de aditivo de locação comercial: o que ele precisa ter
Não existe modelo único, e o texto final deve passar pelo jurídico. A estrutura mínima que usamos é esta:
- Qualificação das partes, incluindo o fiador ou o garantidor, com os representantes e os documentos que comprovam os poderes.
- Referência ao contrato original e aos aditivos anteriores, com datas.
- Objeto do aditivo, em uma frase: o que está sendo alterado.
- Cláusulas alteradas, com a redação nova completa, e não só "onde se lê X, leia-se Y". A redação completa evita ler o contrato em camadas.
- Valor: novo valor de aluguel ou desconto, dito com essa palavra, com início e, no caso do desconto, fim.
- Índice e nova data-base do reajuste, mesmo que o índice não mude.
- Prazo e vigência: início e fim, sem intervalo em relação ao período anterior.
- Ratificação das cláusulas que permanecem.
- Anuência do fiador ou do garantidor.
- Assinaturas e duas testemunhas, já pensando na averbação na matrícula.
[INSUMO DO PAULO: o erro de aditivo mais comum que a operação encontra ao assumir uma carteira nova, e o que ele custou, sem nome de cliente.]
Perguntas frequentes
O que é aditivo de contrato de locação?
É o documento que altera um contrato de locação em vigor, como valor, prazo, índice ou garantia, mantendo as demais cláusulas. Ele formaliza o acordo previsto no art. 18 da Lei 8.245/1991.
O aditivo de locação precisa ser registrado em cartório?
Para valer entre as partes, não. O registro na matrícula é necessário para que a cláusula de vigência obrigue o comprador em caso de venda do imóvel (art. 8º). A averbação é necessária para o direito de preferência (art. 33).
O aditivo precisa da assinatura do fiador?
Se o aditivo agrava a posição do fiador, como numa prorrogação com novo prazo ou num aumento de valor, sim: pela Súmula 214 do STJ, o fiador não responde por aditamento ao qual não anuiu. Mesmo numa redução, colher a assinatura evita discussão.
O aditivo que reduz o aluguel reinicia o prazo da ação revisional?
Quando fixa um novo valor de aluguel, sim: a revisional só pode ser pedida três anos depois do contrato ou do acordo anterior sobre o valor (art. 19). Um desconto temporário sobre o valor original pode não contar como esse acordo.
O aditivo muda a data do reajuste?
Pode mudar. A Lei 10.192/2001 diz que, havendo revisão contratual, o próximo reajuste conta da data da revisão (art. 2º, §2º). Como a aplicação a acordos entre as partes é discutível, o aditivo deve fixar a nova data-base por escrito.
Quando negociar a prorrogação para não perder a renovatória?
Antes da janela da ação renovatória, que vai de um ano a seis meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º). Depois dela, o direito à renovatória decai e deixa de ser alternativa na negociação.
É possível trocar o índice de reajuste por aditivo?
É. As partes podem inserir ou modificar a cláusula de reajuste por acordo (art. 18). A troca vale até o fim do contrato, salvo novo acordo.
O aditivo pode trocar a garantia da locação?
Pode, desde que o contrato fique com uma única modalidade de garantia. Mais de uma modalidade no mesmo contrato é nula (art. 37, parágrafo único).
Na LocX, a renegociação de aluguel tem três etapas: planejamento, execução e formalização jurídica. O aditivo faz parte do trabalho, e não fica para depois. Para contratos perto do vencimento, a Renovação de Contratos negocia a prorrogação dentro do prazo, preservando os pontos estratégicos.
