Real estate: transforme a gestão de imóveis comerciais em vantagem competitiva

O termo "Real Estate" vai muito além da compra e venda de propriedades. No contexto corporativo, ele representa a estratégia de gestão e rentabilização de ativos imobiliários, com foco em eficiência operacional, otimização de custos e alinhamento às tendências do mercado. Para empresas que possuem ou ocupam múltiplos pontos comerciais, entender como funciona o Real Estate é essencial para transformar imóveis em fontes de valor, e não apenas de despesa.

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Neste guia completo, você vai entender o que é Real Estate, como aplicá-lo à gestão de imóveis comerciais, quais modelos de negócio existem, que tendências estão moldando o setor e como extrair o máximo valor dos ativos imobiliários corporativos.

O que é Real Estate?

"Real Estate" é um termo em inglês que, em sua tradução literal, significa "bens reais" ou "propriedades reais". Na prática, ele se refere a tudo que envolve ativos imobiliários, como terrenos, edifícios, casas, escritórios, galpões, centros logísticos, lojas e shoppings.

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No Brasil, usamos esse termo principalmente no meio corporativo e financeiro, onde Real Estate está diretamente relacionado à gestão estratégica desses ativos. Isso inclui desde a aquisição e venda, até a ocupação eficiente, negociação de contratos, manutenção preventiva e tomada de decisões com base em dados de mercado.

Real Estate como estratégia corporativa

Empresas que operam em vários pontos comerciais precisam de uma gestão estruturada de Real Estate para evitar desperdícios e aproveitar oportunidades. Quando bem gerido, um portfólio imobiliário pode:

• Gerar economia com negociações bem conduzidas;
• Melhorar a rentabilidade das unidades operacionais;
• Diminuir vacância e perdas com contratos obsoletos;
• Garantir conformidade legal e contábil;
• Aumentar o valor de mercado dos ativos.

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O Real Estate, portanto, é uma alavanca de valor. Ele ajuda a alinhar o uso do espaço físico com a estratégia do negócio.

Tipos de ativos imobiliários comerciais

No universo do Real Estate comercial, os ativos são classificados conforme seu uso, estrutura e perfil de ocupação. Entender essas classificações é fundamental para aplicar a melhor estratégia de gestão ou investimento.

1. Lojas e pontos de varejo

Incluem desde lojas de rua até unidades em shopping centers e strip malls. São ativos voltados para o atendimento direto ao consumidor, com foco em localização, visibilidade e fluxo de pessoas.

2. Escritórios corporativos

Imóveis destinados a atividades administrativas e operacionais de empresas. Podem ser ocupados por uma única empresa (monousuário) ou diversos inquilinos (multiusuário).

3. Galpões logísticos e industriais

Projetados para armazenagem, distribuição e atividades fabris. Normalmente localizados em zonas industriais ou regiões estratégicas próximas a rodovias e centros de distribuição.

4. Centros comerciais e outlets

Reúnem múltiplas lojas em um único espaço, oferecendo vantagens operacionais e atratividade ao público consumidor.

5. Imóveis de uso misto

Combinam diferentes usos no mesmo empreendimento por exemplo, um edifício com lojas no térreo e escritórios nos andares superiores. Esses ativos ganham destaque em áreas urbanas e regiões em transformação.

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Cada tipo de ativo demanda uma abordagem diferente de gestão e pode gerar receitas distintas, como aluguel fixo, percentual sobre vendas ou contratos built-to-suit.

Modelos de negócio e ocupação

Além dos tipos de imóveis, o sucesso de uma operação de Real Estate comercial depende diretamente do modelo de ocupação adotado. Cada estratégia oferece vantagens específicas e se adequa a diferentes perfis de empresas e ciclos econômicos.

1. Propriedade (Owner-Occupied)

A empresa é dona do imóvel onde opera. Esse modelo dá maior controle sobre o espaço e pode representar um ativo contábil, mas exige investimento inicial elevado e baixa liquidez. É ideal para negócios consolidados e de longo prazo.

2. Locação tradicional (Lease)

Modelo mais comum, em que a empresa aluga o imóvel por tempo determinado. Pode ser:

• Contrato típico: com prazos curtos ou médios e reajustes indexados.
• Contrato atípico: com cláusulas específicas, prazos mais longos e condições personalizadas.

3. Built-to-Suit (BTS)

Imóvel construído sob medida para atender às necessidades específicas do ocupante, que assina um contrato de longo prazo. Muito usado por empresas que precisam de estruturas técnicas específicas, como centros logísticos ou grandes operações de varejo.

https://www.locx.com.br/blog/built-to-suit-empresas

4. Sale and Leaseback

A empresa vende um imóvel que já ocupa e, simultaneamente, assina um contrato de locação com o comprador. Libera capital de giro e mantém a operação no mesmo local. É uma estratégia financeira comum em momentos de reestruturação.

5. Coworking e espaços flexíveis

Modelo crescente em grandes centros urbanos. Permite à empresa ocupar espaços compartilhados com contratos flexíveis e infraestrutura pronta. Ganha força entre startups, equipes híbridas e empresas em expansão ou transição.

6. Sub-locação e compartilhamento

Empresas que ocupam grandes espaços podem sublocar áreas ociosas para outras empresas. Essa prática ajuda a reduzir custos e otimizar a ocupação.

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A escolha do modelo ideal depende do momento do negócio, estratégia de crescimento, necessidade de capital e perfil de risco. O importante é que a decisão seja feita com base em análise técnica e dados de mercado.

Como funciona a gestão de Real Estate

A gestão de Real Estate é o conjunto de processos, práticas e ferramentas utilizados para administrar de forma estratégica todos os aspectos relacionados aos imóveis de uma empresa. Seu foco principal é garantir o melhor uso dos ativos imobiliários, com redução de custos, aumento de eficiência e alinhamento com os objetivos corporativos.

1. Gestão patrimonial

Inclui o controle de todos os imóveis próprios ou ocupados, com foco em documentação, regularização, avaliação periódica de valor de mercado (fair value) e compliance contratual. Um portfólio bem organizado é a base para decisões estratégicas.

2. Gestão de contratos de locação

Envolve o acompanhamento de prazos, reajustes, renovações, cláusulas de garantia, reajustes indexados (como IGP-M ou IPCA) e riscos contratuais. Também inclui a análise periódica do valor de mercado prática conhecida como market-to-market.

3. Controle de ocupação

Monitorar quais imóveis estão ocupados, ociosos, com baixa performance ou vacância elevada. Isso permite ações como realocação, sublocação, devolução ou renegociação, com foco na otimização do portfólio.

4. Gestão financeira e orçamentária

Consolidação de custos fixos e variáveis relacionados aos imóveis: aluguel, IPTU, condomínio, seguros, contas de consumo, manutenção, entre outros. O objetivo é reduzir o custo total de ocupação por meio de auditoria e renegociação.

5. Planejamento e expansão

Avaliação técnica e financeira de novas oportunidades de ponto, expansão de rede, análise de localização, due diligence imobiliária e viabilidade de projetos. A expansão deve estar alinhada à estratégia de negócios e à capacidade operacional da empresa.

6. Uso de tecnologia

Sistemas de gestão imobiliária (como o LocXRE) ajudam a consolidar informações, controlar prazos, visualizar indicadores de performance e gerar relatórios para tomada de decisão. A automação de processos e o uso de inteligência de dados são diferenciais competitivos.

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A gestão profissional de Real Estate transforma imóveis em ativos estratégicos. Ao invés de representar apenas custo, os imóveis passam a ser fontes de economia, performance e valor para o negócio.

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Tendências do mercado de Real Estate

O mercado de Real Estate está em constante transformação, impulsionado por fatores econômicos, comportamentais, tecnológicos e ambientais. A seguir, destacamos as principais tendências que moldam o futuro da gestão imobiliária comercial.

1. Digitalização e tecnologia na gestão imobiliária

Ferramentas de automação, sistemas de gestão (ERPs), plataformas de análise de dados e inteligência artificial estão otimizando a administração de imóveis. Isso permite decisões mais rápidas e precisas, com redução de custos e riscos operacionais.

2. ESG e sustentabilidade nos ativos

Empresas estão cada vez mais exigentes com padrões de sustentabilidade em seus imóveis. Certificações como LEED, uso eficiente de energia, gestão de resíduos e acessibilidade se tornaram diferenciais competitivos, além de alinhamento com políticas ESG.

3. Flexibilidade e novos formatos de ocupação

A pandemia acelerou a adoção de modelos híbridos, escritórios compartilhados e ocupações mais flexíveis. Isso exige que os imóveis se adaptem às mudanças na forma de trabalhar e ao comportamento dos ocupantes.

4. Inteligência de mercado e uso de dados

A análise de dados de mercado como preços médios de aluguel por região, vacância, retorno de investimento e indicadores de ocupação virou peça-chave na tomada de decisão imobiliária. O conceito de "data-driven Real Estate" vem ganhando força.

5. Valorização da experiência do usuário

Imóveis comerciais precisam ir além da função física. Conforto, conectividade, ambientação, segurança e serviços complementares influenciam diretamente na atratividade e retenção de ocupantes.

6. Ativos alternativos e especialização

Além dos ativos tradicionais, cresce o interesse por segmentos como centros de distribuição urbanos, imóveis para data centers, dark stores, health centers e empreendimentos logísticos voltados para e-commerce.

Manter-se atualizado sobre essas tendências é essencial para empresas que querem extrair o máximo valor de seus ativos imobiliários, mantendo competitividade e alinhamento com o futuro do mercado.

Boas práticas para empresas

A gestão de imóveis comerciais exige disciplina, planejamento e visão estratégica. Abaixo, reunimos boas práticas essenciais para empresas que desejam obter melhores resultados com seus ativos imobiliários:

1. Mantenha uma base contratual atualizada e auditada

Revise contratos periodicamente, organize documentação e crie uma base digital consolidada. Isso reduz riscos jurídicos e facilita negociações futuras.

2. Acompanhe indicadores de performance

Monitore métricas como custo de ocupação, taxa de vacância, tempo médio de ocupação, retorno sobre o ativo (ROA) e comparativos de mercado. A gestão orientada por dados garante decisões mais assertivas.

3. Realize análises de market-to-market

Compare o valor do aluguel atual com os preços praticados no mercado para imóveis semelhantes. Essa prática ajuda a renegociar contratos e identificar oportunidades de economia.

4. Priorize eficiência operacional

Invista em manutenção preventiva, gestão energética e revisão de despesas operacionais. Isso reduz custos e melhora a performance do imóvel.

5. Desenvolva um plano de portfólio

Classifique os imóveis conforme performance, risco, custo e relevância estratégica. Crie planos de ação para ativos críticos, subutilizados ou obsoletos.

6. Invista em tecnologia

Use ferramentas digitais para gerir ativos, contratos, indicadores e projetos. Softwares especializados permitem maior controle e visão integrada do portfólio.

7. Foque na experiência do ocupante

Melhore ambientes de trabalho, áreas comuns, acessibilidade, segurança e serviços. Isso aumenta a retenção de inquilinos e agrega valor ao ativo.

8. Conte com apoio especializado

Ter uma consultoria ou equipe dedicada de Real Estate é essencial para estruturar a gestão, gerar valor e evitar decisões baseadas apenas em feeling.

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Aplicar essas boas práticas ajuda a profissionalizar a gestão imobiliária, maximizar o uso dos ativos e transformar imóveis comerciais em vantagem competitiva.

Conclusão

O Real Estate deixou de ser uma função operacional para se tornar uma alavanca estratégica nas empresas. Ao tratar os imóveis como ativos que impactam diretamente o desempenho do negócio, é possível reduzir custos, ganhar eficiência e extrair valor real do portfólio.

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Seja por meio da gestão profissional, do uso de tecnologia, de análises de mercado ou da aplicação de boas práticas, empresas que investem em Real Estate têm melhores resultados e se adaptam mais rapidamente às mudanças do cenário econômico.

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Este guia é um ponto de partida para quem deseja aprofundar seus conhecimentos e evoluir a forma como lida com os ativos imobiliários comerciais. O próximo passo é colocar em prática com dados, estratégia e visão de longo prazo.