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Renegociou o aluguel? O que muda no IFRS 16 quando o contrato de locação é modificado
No CPC 06 (R2), a versão brasileira da IFRS 16, uma renegociação que muda o valor, o prazo ou a área de um contrato de aluguel, sem que isso estivesse previsto nos termos originais, é uma modificação do arrendamento. Na maior parte dos casos, a empresa locatária recalcula o passivo de arrendamento com uma taxa de desconto nova, na data em que as partes concordam com a mudança (item 45). Quando a renegociação reduz o alcance do contrato, como na devolução de parte do imóvel, a baixa gera ganho ou perda no resultado (item 46).
Para a área imobiliária, a consequência prática é que a renegociação chega ao balanço quando o acordo é fechado, e o tamanho do efeito depende de como o aditivo foi escrito. A mesma redução de 15% no aluguel pode baixar ou aumentar a dívida reportada, conforme venha ou não com prazo maior. A controladoria precisa ver a conta antes da assinatura, e não no fechamento.
Toda renegociação é uma modificação do arrendamento?
Não. O que decide é se a mudança já estava prevista no contrato. O pronunciamento define a modificação como a alteração no alcance do arrendamento ou na contraprestação que não fazia parte dos termos e condições originais (Apêndice A).
A linha da prorrogação costuma passar despercebida. Em redes de varejo, o prazo do arrendamento muitas vezes já inclui a renovação que a empresa está razoavelmente certa de fazer (item 18). Nesse caso, prorrogar o contrato muda pouco ou nada no balanço. Se a renovação não estava no prazo, ou se a prorrogação nasce na mesa de negociação, o passivo é recalculado.
O perdão de aluguel que já estava vencido segue outro caminho: é a baixa de uma dívida existente, e não uma modificação. Confirme o tratamento com o contador.
Quando o efeito entra no balanço?
Na data de vigência da modificação, que o CPC 06 (R2) define como a data em que ambas as partes concordam com ela (Apêndice A). Em geral, é a assinatura do aditivo. Pode ser antes, se as partes já tiverem fechado um acordo vinculante por outro meio. Não é a data em que o desconto começa a valer nem a data do primeiro boleto com o valor novo.
Na prática, um aditivo assinado em novembro, com desconto a partir de março, é remensurado em novembro. Um aditivo assinado na última semana de dezembro entra no balanço do ano, mesmo que nenhum pagamento tenha mudado. Por isso, o acordo fechado precisa chegar à controladoria no mesmo mês, e não no mês em que o pagamento muda.
Quanto muda o passivo em cada tipo de renegociação?
O exemplo usa o mesmo contrato hipotético do nosso artigo sobre IFRS 16 e CPC 06: aluguel de R$ 52.110 por mês, já reajustado, com 36 meses restantes no 25º mês do contrato e taxa incremental original de 1% ao mês. Nessa data, o passivo de arrendamento é de R$ 1.568.902,09, e o direito de uso, de R$ 1.408.744,94. Em todas as renegociações, a taxa revisada é de 0,95% ao mês.
Três leituras saem dessa tabela:
- A mesma redução mensal pode aumentar a dívida. Quem troca 15% de desconto por dois anos a mais de contrato assume mais pagamentos futuros. É uma decisão legítima para um ponto que vende bem, mas precisa ser tomada sabendo o efeito. Se a renovação já fazia parte do prazo do arrendamento, o aumento é bem menor.
- A taxa também mexe no número. Na redução de 15% sem mudar o prazo, a troca da taxa de 1% para 0,95% ao mês aumenta o passivo em R$ 11.576,30 e compensa parte da redução. Se a taxa incremental da empresa na data do acordo for maior que a original, o passivo cai mais.
- Só as reduções de alcance passam pelo resultado na data. Devolver área ou encurtar o prazo é uma rescisão parcial, e a diferença entre o passivo e o direito de uso baixados vai para o resultado (item 46(a)). Esse ganho é contábil: aparece porque o direito de uso, depreciado em linha reta, fica abaixo do passivo. Não é dinheiro novo. Nas outras renegociações, o ajuste fica no direito de uso e aparece aos poucos, na depreciação e nos juros dos meses seguintes.
Como calculamos. Passivo = valor presente dos aluguéis restantes, pagos no fim de cada mês, à taxa revisada de 0,95% ao mês. Por simplicidade, usamos a mesma taxa para 36 e para 60 meses; na prática, a taxa incremental depende do prazo. Direito de uso no 25º mês: valor inicial de R$ 2.247.751,92, depreciado em linha reta e ajustado pela remensuração do reajuste no 13º mês. Na devolução de área, baixamos 30% do passivo (R$ 470.670,63) e 30% do direito de uso (R$ 422.623,48), método dos exemplos ilustrativos que acompanham a IFRS 16; a diferença é o ganho. Depois, o passivo restante foi remensurado à taxa revisada, com ajuste de R$ 9.533,43 no direito de uso. Exemplo ilustrativo, sem tributos, calculado pela LocX. Os julgamentos devem ser validados pelo contador e pelo auditor da empresa.
O que levar à controladoria antes de assinar?
A conta é da controladoria, mas os dados saem da mesa de negociação. Antes de fechar o acordo, mande:
- a data prevista do acordo, que é a data do registro contábil;
- o novo valor e o mês em que ele começa a valer;
- o prazo novo e se a prorrogação já era uma opção prevista no contrato original;
- a área devolvida ou acrescida, e o preço da área acrescida em relação ao mercado;
- os descontos e carências, com início e fim;
- a mudança de índice ou de data-base, se houver;
- a cópia do aditivo assinado, no mesmo mês.
Com esses dados, a controladoria calcula o efeito no passivo, no direito de uso e no resultado antes da assinatura, e diz se a proposta afeta algum indicador acompanhado pela diretoria.
[INSUMO DO PAULO: um caso, sem nome de cliente, em que o efeito contábil mudou a forma de fechar uma renegociação, ou o que a controladoria de uma rede costuma perguntar antes de aprovar um aditivo.]
Perguntas frequentes
Renegociar o aluguel é uma modificação do arrendamento no IFRS 16?
É, quando a mudança no valor, no prazo ou na área não estava prevista nos termos originais do contrato. O reajuste por índice previsto em cláusula não é modificação.
Qual taxa de desconto usar depois de renegociar o aluguel?
Uma taxa revisada, na data de vigência da modificação: a taxa implícita para o restante do prazo ou, se ela não puder ser determinada, a taxa incremental de empréstimo do locatário (item 45(c)). A taxa incremental é a que a empresa pagaria para tomar emprestado, por prazo e com garantia semelhantes, os recursos para obter um ativo de valor parecido com o direito de uso (Apêndice A). Não é simplesmente a Selic ou o CDI.
Quando a renegociação entra no balanço?
Na data de vigência da modificação, que é a data em que as partes concordam com ela, em geral a assinatura do aditivo. Não é a data em que o novo valor começa a ser pago: num aditivo assinado em 20 de outubro, com aluguel menor a partir de 1º de novembro, a remensuração é registrada em 20 de outubro.
O reajuste anual pelo IGP-M ou pelo IPCA é uma modificação?
Não. Quando o índice está previsto no contrato, o passivo é remensurado com a taxa de desconto inalterada, no momento em que o novo valor passa a ser pago (itens 42(b) e 43).
Prorrogar o contrato de aluguel é sempre uma modificação?
Não. Se a prorrogação exerce uma opção que já estava no contrato, não é modificação: ou nada muda, porque a renovação já fazia parte do prazo, ou o prazo é revisado (itens 21(a) e 40). Se a prorrogação é negociada agora, é modificação (item 45).
Devolver parte da loja gera ganho ou perda no resultado?
Gera, e na maior parte dos casos é ganho. O direito de uso cai em linha reta desde o início do contrato, enquanto o passivo cai mais devagar nos primeiros anos; por isso, a parte baixada do passivo costuma ser maior que a do direito de uso (item 46(a)). Pode haver perda quando o direito de uso ficou acima do passivo, por exemplo por custos diretos iniciais ou pela estimativa de custos de restauração do imóvel incluídos nele (item 24). Em qualquer caso, o efeito é contábil, não é dinheiro novo.
Um desconto temporário no aluguel entra no IFRS 16?
Entra. Se o contrato não previa o desconto, ele é uma modificação, e o passivo é remensurado com a taxa revisada na data em que as partes concordam com ele. O perdão de aluguel já vencido tem outro tratamento.
O expediente prático da Covid para descontos no aluguel ainda vale?
Não para renegociações atuais. Ele valia só para benefícios ligados à pandemia que reduzissem pagamentos devidos até 30 de junho de 2022 (itens 46A e 46B).
A LocX renegocia contratos de locação de redes em todo o país e cuida da formalização jurídica do acordo. A proposta chega à mesa com o efeito de cada alternativa já conhecido. O LocXRE, o sistema de gestão de contratos da LocX, tem a aplicação da IFRS 16 entre as suas funções e mantém prazos, reajustes, garantias e documentos de cada contrato num só cadastro.
