Question 1

O que é custo de ocupação e como calcular?

Accepted Answer

Custo de ocupação é a soma de todos os encargos locatícios (aluguel, condomínio, IPTU, fundo de promoção e outros) dividida pela receita bruta da operação, expressa em percentual. Exemplo: R$ 25.000 de encargos sobre R$ 180.000 de receita = 13,9% de custo de ocupação. É o principal indicador para avaliar se um contrato de locação comercial é sustentável.

Question 2

Qual é o custo de ocupação ideal para o varejo?

Accepted Answer

Depende do formato. Em shopping regional, a faixa saudável é de 9% a 15% da receita bruta. Em shopping AAA (Faria Lima, Iguatemi), aceita-se até 20% pelo prêmio de localização. Em loja de rua prime, a referência é de 6% a 13%. Acima do teto de cada formato, o contrato entra em zona de alerta e deve ser renegociado. Fonte: ABRASCE 2024 e base de clientes LocX 2025.

Question 3

Qual é o custo de ocupação médio para galpões logísticos?

Accepted Answer

Para galpões de alto padrão em condomínio logístico, a referência é de 1% a 4% da receita da operação atendida. O valor de locação em São Paulo varia de R$ 30 a R$ 42/m² para galpões AA, e de R$ 22 a R$ 32/m² para médio padrão. Galpões monousuário têm custo de ocupação menor — entre 0,6% e 2,5% — mas maior risco de obsolescência. Fonte: SiiLA Q4 2025 e Cushman & Wakefield Q1 2026.

Question 4

Como o custo de ocupação varia por região no Brasil?

Accepted Answer

Os preços de locação comercial (salas e conjuntos) variam significativamente por cidade. Em janeiro de 2026, São Paulo lidera com R$ 59,59/m² de média (+8,62% em 12 meses), seguida por Rio de Janeiro com R$ 51,39/m² (+13,78%) e Florianópolis com R$ 50,96/m² (+11,49%). Brasília registrou a maior alta anual: +23,88%. Belo Horizonte é a mais acessível entre as capitais relevantes, com R$ 36,34/m². Fonte: Índice FipeZAP Comercial, janeiro/2026.

Question 5

Quando o custo de ocupação indica que é hora de renegociar o contrato?

Accepted Answer

O gatilho de renegociação varia por segmento: varejo em shopping regional acima de 15-16%, saúde acima de 11-13%, moda em shopping acima de 18%, logística acima de 3-4%. Além do percentual, dois contextos adicionais justificam renegociação: queda de receita que eleva o CO mesmo sem aumento de aluguel, e contratos antigos indexados ao IGP-M que acumularam reajustes acima do mercado — em 2026, a locação comercial subiu +9,98% enquanto o IGP-M ficou em -0,91%.

Question 6

Qual a diferença entre custo de ocupação e aluguel por m²?

Accepted Answer

São métricas complementares. O aluguel por m² mede o custo absoluto da locação em relação à área (ex: R$ 80/m²) e serve para comparar com o mercado da região. O custo de ocupação mede o impacto do aluguel sobre a receita da operação (ex: 13,9%) e serve para avaliar a sustentabilidade do contrato. Um aluguel baixo por m² pode representar um custo de ocupação alto se a receita da operação for baixa — por isso os dois indicadores precisam ser analisados juntos.

Question 7

Como usar a planilha de benchmark de custo de ocupação da LocX?

Accepted Answer

A planilha tem quatro abas. Na Calculadora, você insere os encargos do contrato e a receita da operação — ela calcula automaticamente o custo de ocupação e compara com a faixa de referência do seu segmento. Na aba Benchmarks, você vê as faixas por segmento e formato. Na aba Regiões, compara o valor de locação com o praticado no mercado local. No Diagnóstico, 5 perguntas avaliam a maturidade da gestão do portfólio.

Planilha de benchmark de custo de ocupação

O que está incluído nesta planilha

Faixas de custo de ocupação por segmento

Para quem esta planilha foi desenvolvida

O que acontece quando você não tem parâmetro de mercado

Perguntas frequentes sobre custo de ocupação

Quem desenvolveu este material

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