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Multa por rescisão de aluguel comercial: quanto custa devolver o imóvel antes do fim do contrato
Na locação comercial por prazo determinado, a empresa que devolve o imóvel antes do fim paga a multa prevista no contrato, reduzida na proporção do prazo que já cumpriu (Lei 8.245/1991, art. 4º). Num contrato de 60 meses com multa de três aluguéis, quem sai no 36º mês paga 1,2 aluguel. Há exceções: no built to suit, vale a multa combinada, limitada à soma dos aluguéis que faltam (art. 54-A, §2º), e em shopping center prevalecem as condições pactuadas (art. 54).
Para uma rede, porém, a multa é só uma parte da conta, e no contrato comum costuma ser a mais previsível. Sair antes também envolve o estado em que o imóvel será devolvido, as benfeitorias, os encargos até a entrega das chaves, a garantia e o efeito no balanço. Antes de decidir, vale comparar três caminhos: sair, ceder o ponto ou ficar até o fim.
Quanto é a multa por devolver o imóvel antes do fim?
Depende do tipo de contrato:
Como calcular a multa proporcional: multa do contrato × meses que faltam ÷ prazo total. Num contrato de 60 meses com multa de 3 aluguéis, a saída no 36º mês deixa 24 meses pela frente: 3 × 24 ÷ 60 = 1,2 aluguel. Se o aluguel for de R$ 30.000, a multa é de R$ 36.000.
Três cuidados antes de fazer a conta:
- Veja se o contrato já não traz a fórmula. Muitos contratos fixam uma multa decrescente ou uma tabela por ano de vigência. Aplicar a conta proporcional sobre uma multa que já diminui com o tempo reduz duas vezes.
- Veja qual aluguel é a base: o vigente na data da saída ou outro que o contrato indique.
- O art. 4º reduz a multa, não outras devoluções. Carência, descontos ou verba de obra que o contrato mande restituir em caso de saída antecipada são cobrados à parte.
O contrato vencido em que a loja continua no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do proprietário, passa a valer por prazo indeterminado (art. 56, parágrafo único), salvo cláusula de renovação automática por prazo certo. Nesse caso não há multa proporcional, mas há o aviso: de pelo menos 30 dias, ou o prazo maior que o contrato exigir.
O que entra no custo de sair, além da multa?
Restauração e benfeitorias raramente somam inteiras: em geral, ou o imóvel volta ao estado original, ou as obras ficam com o proprietário. O que o contrato diz sobre as duas coisas decide qual delas pesa.
O efeito no balanço é contábil, e a decisão ainda é de caixa e de estratégia. Mas a controladoria precisa saber antes, porque a saída aparece no resultado do mês, e não diluída. O efeito de cada tipo de mudança no contrato está no nosso artigo sobre renegociação do aluguel e IFRS 16.
[INSUMO DO PAULO: quais desses custos mais surpreendem as redes na hora de sair de um ponto? Um caso sem nome de cliente.]
Sair, ceder o ponto ou ficar?
Quem é o proprietário muda a conversa. Uma pessoa física com o imóvel vazio pode preferir um acordo rápido. Um fundo imobiliário ou uma empresa com o aluguel ligado a operações financeiras pode ter menos margem para abrir mão da multa.
O juiz sempre reduz uma multa alta?
Não necessariamente. O Código Civil manda o juiz reduzir a multa "equitativamente" se a obrigação foi cumprida em parte ou se o valor for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio (art. 413). Equidade não é conta proporcional. E os contratos empresariais se presumem paritários, com revisão excepcional (Código Civil, art. 421-A).
Três decisões do Superior Tribunal de Justiça mostram como os tribunais têm olhado a questão:
- Shopping: uma loja saiu depois de cumprir 14 dos 36 meses do contrato. O tribunal estadual tinha reduzido a multa de 6 aluguéis para 2,34, pela conta proporcional. O STJ fixou 4 aluguéis, por equidade, considerando que a loja vazia prejudica o shopping inteiro (REsp 1.353.927/SP, 4ª Turma, 2018).
- Built to suit: num agravo julgado em 2026, a 3ª Turma entendeu que a multa do art. 54-A, §2º, também pode ser reduzida por equidade, porque o art. 413 do Código Civil é norma obrigatória (AgInt no AREsp 2.985.222/RS).
- Despejo: a multa por saída antecipada é devida mesmo quando o imóvel é devolvido por ordem de despejo, e o fiador responde por ela se a fiança não foi extinta (REsp 1.906.869/SP, 3ª Turma, 2022).
São decisões de casos concretos, não regra fixa. Na prática, apostar que o juiz vai cortar a multa troca um custo conhecido por um processo longo, com honorários, garantia mantida enquanto o caso corre e resultado incerto.
E se o proprietário não aceitar as chaves?
A entrega pode ser feita em juízo, pela ação de consignação. Para o STJ, o depósito das chaves em juízo, com o imóvel desocupado, encerra a locação, e os aluguéis são devidos até esse depósito. O proprietário não pode condicionar o recebimento a reformas: o dano, se houver, é discutido em ação própria, inclusive o período em que o imóvel ficar parado para reparo (AgInt nos EDcl no REsp 1.617.757/PR, 3ª Turma, 2018).
A consignação resolve a recusa, não a discussão sobre o estado do imóvel. Por isso, antes de qualquer entrega, faça uma vistoria de saída documentada, com fotos e, se houver risco de disputa, ata notarial. É ela que separa o desgaste normal do dano a reparar.
Como formalizar a saída negociada: o distrato
O distrato é o documento que encerra o contrato de locação por acordo antes do prazo. Para a saída não deixar pendência, ele deve dizer:
- a data de entrega das chaves e o estado em que o imóvel será recebido, com referência à vistoria de saída;
- o valor da multa ajustada, ou a sua dispensa, e a forma de pagamento;
- o que acontece com as benfeitorias e com as obras de restauração;
- a quitação dos aluguéis, do condomínio e do IPTU até a data de entrega;
- a liberação da garantia (fiador, seguro-fiança, caução ou fiança bancária);
- a quitação mútua, com as exceções que as partes quiserem manter.
Perguntas frequentes
Como se calcula a multa proporcional do aluguel comercial?
Multiplica-se a multa do contrato pelos meses que faltam e divide-se pelo prazo total. Num contrato de 60 meses com multa de 3 aluguéis, quem sai no 36º mês paga 1,2 aluguel (Lei 8.245/1991, art. 4º). Se o contrato já traz uma multa decrescente, vale a fórmula do contrato.
A multa é sempre proporcional?
Não. No built to suit, vale a multa convencionada, limitada à soma dos aluguéis que faltam (art. 54-A, §2º). Em shopping center prevalecem as condições pactuadas (art. 54). Nos dois casos, o juiz pode reduzir uma multa excessiva por equidade (Código Civil, art. 413), sem a conta proporcional.
Com quanto tempo de antecedência é preciso avisar a saída?
No contrato por prazo indeterminado, com pelo menos 30 dias, por escrito, ou o prazo maior que o contrato exigir. Sem o aviso, o proprietário pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º). No contrato por prazo determinado, vale o que o contrato prevê.
Até quando se paga aluguel, condomínio e IPTU?
Até a efetiva devolução do imóvel. Se o proprietário recusar as chaves e a entrega for feita em juízo, até o depósito das chaves (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.617.757/PR).
As benfeitorias feitas pela loja são indenizadas?
Depende do contrato. A lei indeniza as necessárias, mesmo sem autorização, e as úteis autorizadas (art. 35), mas a cláusula de renúncia a essa indenização é válida (Súmula 335 do STJ) e frequente em contratos corporativos. As voluptuárias podem ser retiradas se não afetarem a estrutura (art. 36).
O que é distrato de contrato de locação?
É o acordo que encerra a locação antes do prazo. Deve trazer a data de entrega, o estado do imóvel, a multa ajustada, as benfeitorias, a quitação dos encargos e a liberação da garantia.
Dá para passar o ponto para outra empresa em vez de devolver?
Dá, com consentimento prévio e escrito do proprietário (Lei 8.245/1991, art. 13). Pode reduzir o custo de sair quando o ponto tem valor para outra operação.
O proprietário pode se recusar a receber as chaves?
Pode recusar, mas não pode condicionar o recebimento a reformas. A entrega é feita em juízo, pela ação de consignação, e os aluguéis são devidos até o depósito das chaves; eventual dano é discutido em ação própria (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.617.757/PR).
A LocX renegocia contratos de locação de redes em todo o país e conduz a conversa com o proprietário quando a decisão é sair, ceder ou ficar com outro valor. A negociação parte do custo total de cada caminho, e não só da multa.
