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Índice de reajuste de aluguel comercial em 2026: tabela mensal do IGP-M, IPCA e INPC e o que decidir antes do aniversário do contrato
Não existe um índice oficial de reajuste para aluguel comercial. O valor do aluguel é de livre convenção (Lei 8.245/1991, art. 17), e a lei admite o reajuste por índices de preços em contratos de um ano ou mais (Lei 10.192/2001, art. 2º). Os índices mais usados são o IGP-M, da FGV, e o IPCA, do IBGE. Em setembro de 2026, o IGP-M acumulado em 12 meses estava em 3,35%. Em agosto, o IPCA acumulado estava em 4,22% e o INPC, em 3,98%. A tabela abaixo mostra o acumulado mês a mês, para cada data de aniversário.
O dado mais útil de 2026 não é o número do mês. É o quanto a distância entre os dois índices mudou em pouco tempo. Entre novembro de 2025 e março de 2026, o IGP-M acumulado ficou negativo, enquanto o IPCA ficava entre 3,8% e 4,5%. Em fevereiro, a diferença chegou a 6,47 pontos. Em agosto, tinha caído para 2,04 pontos, e em setembro o IGP-M voltou a subir. Para quem administra muitos contratos, cada aniversário é uma decisão, e o pedido de trocar de índice é a mais cara delas.
Tabela: IGP-M, IPCA e INPC acumulados em 12 meses
| Acumulado nos 12 meses até | IGP-M (FGV) | IPCA (IBGE) | INPC (IBGE) |
|---|---|---|---|
| outubro de 2025 | 0,92% | 4,68% | 4,49% |
| novembro de 2025 | -0,10% | 4,46% | 4,18% |
| dezembro de 2025 | -1,04% | 4,26% | 3,90% |
| janeiro de 2026 | -0,90% | 4,44% | 4,30% |
| fevereiro de 2026 | -2,66% | 3,81% | 3,36% |
| março de 2026 | -1,82% | 4,14% | 3,77% |
| abril de 2026 | 0,62% | 4,39% | 4,11% |
| maio de 2026 | 1,96% | 4,72% | 4,42% |
| junho de 2026 | 3,18% | 4,64% | 4,33% |
| julho de 2026 | 2,77% | 4,44% | 4,10% |
| agosto de 2026 | 2,18% | 4,22% | 3,98% |
| setembro de 2026 | 3,35% | a divulgar | a divulgar |
Como calculamos. Variações mensais oficiais publicadas no Sistema Gerenciador de Séries Temporais do Banco Central (IGP-M: série 189; IPCA: série 433; INPC: série 188), consultadas em 7 de outubro de 2026. Acumulado composto dos 12 meses que terminam no mês indicado: produto de (1 + variação mensal) menos 1. Atualizamos a tabela todo mês, depois da divulgação do IPCA.
O proprietário pediu para trocar o IGP-M pelo IPCA. E agora?
Com o IGP-M abaixo do IPCA desde o fim de 2025, é natural que proprietários peçam a troca. Ela é permitida por acordo (art. 18) e se faz por aditivo. A pergunta que a rede precisa fazer antes de aceitar é outra: estou mudando uma regra que vale até o fim do contrato com base no dado de um momento?
A tabela mostra o problema. Em fevereiro de 2026, o IPCA acumulado superava o IGP-M em 6,47 pontos. Em agosto, em 2,04 pontos. Em 2020 e 2021, a diferença foi na direção oposta: o IGP-M subiu 23,14% e 17,79%, contra 4,52% e 10,06% do IPCA, e a troca interessava ao locatário. A diferença entre os índices não fica parada; a troca fica.
Há bons argumentos a favor do IPCA. Ele oscila menos e dá previsibilidade ao orçamento, que é exatamente o que os locatários queriam em 2020 e 2021. A questão não é se o IPCA é um bom índice. É o momento e o preço. Trocar agora, sem pedir nada, entrega ao proprietário a diferença dos próximos reajustes num ano em que ela favorece um lado só.
Se a troca fizer sentido para a carteira, há como negociá-la com contrapartida: um período sem reajuste, um teto anual, um desconto na renovação ou a regra do menor entre os dois índices.
O reajuste é negociável?
É. A Lei do Inquilinato permite que as partes fixem, de comum acordo, um novo valor para o aluguel e insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste (art. 18). Para uma rede, cada aniversário pode virar conversa: pedir a isenção do reajuste, aplicar o menor entre dois índices, parcelar a correção ou trocar reajuste por prazo.
Essa conversa tem um limite. O índice corrige o valor do contrato. O mercado define quanto o imóvel vale. Em 12 meses até agosto de 2026, o aluguel comercial anunciado subiu 11,21%, segundo o Índice FipeZAP de locação comercial, que acompanha o preço pedido de salas e conjuntos em dez cidades. É uma direção de mercado, e não o valor de um contrato. Mas, se o seu aluguel já estiver abaixo do mercado, o proprietário pode pedir a revisão judicial quando o contrato completar três anos desde o início ou desde o último acordo de valor (art. 19). Uma negociação dura sobre o reajuste pode antecipar essa decisão.
Por isso, antes de negociar, vale saber de que lado do mercado cada contrato está. Uma avaliação informal de valor de mercado, como um Broker Opinion, pode bastar para essa triagem. E, quando a negociação termina em acordo de valor formalizado em aditivo, a contagem de três anos da revisional recomeça (art. 19), o que dá estabilidade aos dois lados.
Qual mês do índice vale para o reajuste?
O que vale é o que o contrato diz. Algumas cláusulas fixam o mês do índice; outras usam o último índice divulgado antes do aniversário. Nesse segundo caso, o calendário de divulgação faz diferença:
- O IGP-M é divulgado pela FGV no fim do próprio mês de referência. Um contrato que faz aniversário em outubro já tem o acumulado até setembro.
- O IPCA e o INPC são divulgados pelo IBGE no começo do mês seguinte, por volta do dia 10. Para um aniversário no começo de outubro, o último dado disponível ainda é o de agosto.
Num aluguel de R$ 10.000 com aniversário no começo de outubro de 2026, o reajuste pelo IGP-M até setembro leva o valor a R$ 10.335. Pelo IPCA até agosto, a R$ 10.422.
Duas regras gerais valem para qualquer contrato:
- O reajuste é anual. É nula a estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano (Lei 10.192/2001, art. 2º, §1º).
- Revisão pode mudar a data-base. Em caso de revisão contratual, o período do próximo reajuste conta da data da revisão (Lei 10.192/2001, art. 2º, §2º). Se um acordo de valor feito entre as partes conta como revisão para esse efeito é discutível. Por isso, o aditivo deve fixar a nova data-base por escrito.
E quando o acumulado é negativo?
Entre novembro de 2025 e março de 2026, quem tinha contrato no IGP-M com aniversário nesses meses encontrou um acumulado negativo. O efeito depende da redação da cláusula: há contratos que preveem manter o valor quando o índice é negativo e há contratos que aplicam a variação, para cima ou para baixo. Antes de aplicar ou de abrir mão de uma redução, leia a cláusula com o jurídico.
Perguntas frequentes
Qual é o índice de reajuste do aluguel comercial em 2026?
Não há índice obrigatório: o contrato define. Os mais usados são o IGP-M, que acumulou 3,35% nos 12 meses até setembro de 2026, e o IPCA, que acumulou 4,22% nos 12 meses até agosto de 2026.
Qual é o IGP-M acumulado em 12 meses?
3,35% nos 12 meses até setembro de 2026, calculado a partir das variações mensais publicadas pelo Banco Central (série 189).
Qual é o IPCA acumulado em 12 meses?
4,22% nos 12 meses até agosto de 2026, calculado a partir das variações mensais publicadas pelo Banco Central (série 433). O dado de setembro é divulgado pelo IBGE por volta do dia 10 de outubro.
Como calcular o reajuste do aluguel comercial?
Multiplique o aluguel atual por (1 + índice acumulado em 12 meses). Um aluguel de R$ 10.000 reajustado por 3,35% passa a R$ 10.335. O mês do índice é o que o contrato define.
O aluguel comercial pode ser reajustado mais de uma vez por ano?
Não. É nula a estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano (Lei 10.192/2001, art. 2º, §1º).
O que acontece com o aluguel quando o IGP-M é negativo?
Depende da cláusula. Alguns contratos mantêm o valor quando o índice é negativo; outros aplicam a variação para baixo. A leitura da cláusula define o resultado.
Dá para negociar o reajuste do aluguel comercial?
Dá. As partes podem fixar, de comum acordo, novo valor e inserir ou modificar a cláusula de reajuste (Lei 8.245/1991, art. 18). Antes, convém saber se o aluguel está acima ou abaixo do mercado.
É possível trocar o IGP-M pelo IPCA no contrato de aluguel?
É, por acordo entre as partes, formalizado em aditivo (art. 18). A troca vale até o fim do contrato, então deve ser avaliada com a série histórica dos dois índices, e não só com o dado do mês.
