Olá, tudo bem?

O reajuste de aluguel costuma causar um pouco de dor de cabeça tanto aos locatários quanto aos locadores, normalmente esse reajuste acontece todos os anos, na renovação do contrato e vem acompanhado de algum indexador.

Ao assinar um contrato de aluguel deve-se estar ciente desse reajuste anual para não ser pego desprevenido. Traremos aqui informações sobre:

• Uma calculadora de reajuste por IGP-M e IPCA;
• A diferença entre Reajuste e Renegociação;
• Como ele é calculado;
• Como formalizar esse reajuste;
• Qual a diferença entre os índices.

Boa leitura!

Reajuste X Renegociação: Qual a diferença?

Existem aqueles que confundem reajuste de renegociação, aqui vamos te explicar a diferença entre esses termos.

A renegociação significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para o aluguel do imóvel.  

Esse novo valor pode ser provisório, quando se trata de uma bonificação, onde o proprietário dá um desconto no aluguel por determinado tempo. Ou definitivo, quando a base contratual é modificada.

Enquanto o reajuste é apenas atualização do valor do aluguel nos prazos determinados, calculado por um indexador estipulado em contrato, correspondentes ao período do reajuste.

Reajuste de aluguel: de onde surgiu?

A Lei do Inquilinato nº 8.245/91, de 18 de outubro de 1991, regulamenta a relação entre locador e locatário para garantir a ordem entre as partes. No reajuste não é diferente, a lei estabelece que ele deve acontecer no aniversário ou na renovação do contrato de locação, ou seja na data em que o contrato foi assinado (não na data de pagamento do aluguel) .

Esse reajuste normalmente depende de um indexador, os principais utilizados atualmente pelo mercado são o IGP-M, que foi concebido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) em 1940 e se mantém até hoje, e o IPCA que é realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) em 1991.

Calculadora e como calcular reajuste de aluguel?

Vamos te explicar mas, se quiser, utilize a nossa calculadora logo abaixo para simular o seu reajuste:

Para calcular o reajuste, basta multiplicar o valor atual do aluguel pelo percentual acumulado dos indicadores dos últimos doze meses, seja ele IPCA ou IGP-M, depois é só somar o resultado com o valor atual.

Aqui um exemplo fictício desse cálculo com IPCA e IGP-M:

• Valor do aluguel no início do contrato: R$5.000,00‍
• Data do início do contrato: 13-Junho-2021 (entenda porquê Junho mais abaixo)
• Periodicidade utilizada para  o cálculo de reajuste: anual
• Índice utilizado para o cálculo do reajuste: IPCA e IGP-M

Reajuste pelo IGP-M:                                                          Reajuste pelo IPCA:

Em 13-Julho-2022                                                              Em 13-Julho-2022

variação do índice:10,70%                                                 variação do índice: 11,89%                                    

valor reajustado: R$5.535,04                                                   valor reajustado: R$5.594,50

Esse valor passará a valer mensalmente pelos próximos 12 meses, ao fim desse período o ciclo se repete, um novo cálculo, um novo reajuste e assim por diante.

Formalização: a importância de formalizar aditivos

Um aditivo contratual é um complemento ao contrato assinado inicialmente. Sempre que há uma alteração em alguma cláusula, é importante que seja documentado em forma de um termo assinado pelas partes envolvidas, garantindo a segurança contratual para ambas as partes.

Quando o reajuste do aluguel é feito com base em um índice, taxa ou percentual diferente do estabelecido no contrato base, é necessário elaborar um aditivo e formalizá-lo, a fim de garantir a legalidade e a segurança contratual para ambas as partes.  

A falta de formalização de um aditivo pode implicar na geração de valores passivos a serem pagos ao locador e no descumprimento do contrato que pode inferir uma possível ação judicial, onde o locador pode pedir rescisão por quebra contratual.

Acordos não formalizados podem perder seu reconhecimento e criar um desgaste no relacionamento entre locador e locatário.

Qual o índice de reajuste de aluguel?

O locador e o locatário podem decidir em comum acordo reajustar o aluguel com base em taxas, percentuais estipulados por eles mesmos, é permitido por lei, mas a forma mais comum de índices base são IPCA e IGP-M:

IGP-M

O índice geral de preços (IGP-M), é até hoje um dos índices mais utilizados como referência em contratos de aluguel, esse fator se dá pelo fato dele ter sido criado pela Fundação Getúlio Vargas, um órgão com muita credibilidade.

Apesar de ser bastante usado, ele é apenas uma das opções. Ele é estimado a partir de outros índices como, por exemplo:

• IPA-M: Índice de preços do atacado
• IPC-M: Índice de preços do consumidor
• INCC-M: Índice nacional de custo da construção; dentre outros.

IPCA

O Índice de preços ao consumidor amplo (IPCA),que também é um dos principais indicadores utilizados no Brasil, tem como objetivo medir a inflação de vários produtos e serviços, é utilizado  em contratos de aluguéis de imóveis, como índice variante para  reajuste anual.

Ele é estimado com base na média de preços pesquisados em diferentes categorias no mercado mês/mês, comparando-se ao período anterior. Calculando a cada categoria aplica-se uma fórmula, que o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) utiliza, resultando assim no índice.

Seja qual for o indexador utilizado, o reajuste é feito no aniversário do contrato (no final do período de 12 meses) e somente entrará em vigor no mês seguinte ao aniversário.

A partir do 13º mês de contrato o novo valor de aluguel se torna vigente.

O que pode e o que não pode ser feito no reajuste?

A Lei do Inquilinato não permite o uso do salário mínimo, o valor do dólar e a taxa de câmbio como indicadores base para o reajuste de aluguel.

Ele deve ser feito com base no indexador previsto no contrato já firmado, ou se caso for de comum acordo entre o locador e o locatário pode-se alterar a forma de reajuste para uma que atenda as necessidades do inquilino, desde que esteja dentro da lei.

É descrito no ato do contrato a forma de pagamento do reajuste, então se você é o locador, é aconselhável que você entre em contato com a imobiliária ou diretamente com o proprietário e manifeste o seu interesse em receber esse comunicado com antecedência por garantia.

A importância de se tratar, documentar e praticar o cumprimento do contrato

O contrato de locação é de extrema importância, levando em consideração a Lei do Inquilinato ele deve reunir todos os detalhes da locação, desde o valor a ser pago por mês, como também deveres do locador e locatário.

Para ilustrar rapidamente: no seu imóvel tem uma parede que você não gostaria que existisse, se no contrato tiver uma cláusula que permite fazer alterações estruturais apenas com autorização do proprietário, você não pode simplesmente derrubá-la. É de extrema importância tratar com seu locatário essas decisões, deixar elas documentadas e não desrespeitar essas decisões, para uma boa convivência.  

Seguindo a Lei do inquilinato a LocX trata, documenta e gerencia os contratos de aluguel para que sua empresa tenha sucesso, tranquilidade e segurança com seus imóveis, garantindo que o locador e locatário tenham um contrato duradouro e de sucesso.