Case Pernambucanas: gestão de portfólio imobiliário em rede

A Pernambucanas, rede varejista com mais de 100 anos de história e centenas de lojas físicas espalhadas pelo Brasil, contratou a LocX para estruturar a gestão do seu portfólio imobiliário: padronização de índices de reajuste, controle de vigência contratual e redução do custo de ocupação em escala nacional.

O desafio de uma rede desse porte não é a falta de dado, é o volume. Centenas de contratos, cada um com sua data-base, seu índice e seu histórico de aditivos, tornam o controle manual inviável a partir de determinada escala.

Este é o relato de como o projeto foi estruturado e os resultados alcançados.

O desafio

A Pernambucanas iniciou a parceria com a LocX para resolver um conjunto de metas específicas: padronizar os índices de reajuste aplicados aos contratos, organizar a vigência contratual de toda a rede, reduzir o custo de ocupação das lojas e garantir a renovação de contratos sem perda de prazo.

O início do projeto

O trabalho começou com uma reunião de premissas para mapear as demandas, metas e a forma como a empresa organizava seus dados de contrato. Como em muitos projetos desse porte, a etapa inicial mais desafiadora foi a padronização de dados: cada rede costuma ter seu próprio formato de organização, e alinhar isso a um processo estruturado de gestão exige trabalho manual cuidadoso antes que a renegociação possa começar.

Ações realizadas

Padronização dos índices de reajuste

A principal demanda da empresa foi endereçada com a migração de contratos de IGP-M para IPCA, buscando maior previsibilidade e estabilidade no reajuste ao longo do tempo.

Gestão de janelas renovatórias

A Lei do Inquilinato prevê prazo específico para o exercício da ação renovatória. O time da LocX assumiu o acompanhamento dessas janelas para toda a rede, garantindo que nenhum prazo fosse perdido.

Redução de custo de ocupação

Com base em benchmark de mercado do setor de Varejo e Consumo, contratos fora do padrão foram identificados e renegociados. Esse segmento apresenta, historicamente, redução média de 29,70% quando a renegociação é conduzida com dado técnico de mercado.

Conformidade contratual

Revisão de cláusulas para garantir aderência a regras de compliance e proteção de dados nos contratos vigentes.

Resultados

Ao final do projeto de padronização e renegociação, a Pernambucanas passou a operar com índices de reajuste unificados em toda a rede, visibilidade centralizada sobre vencimento e vigência contratual, e portfólio de contratos alinhado a benchmark de mercado do setor de Varejo e Consumo.

Escala como principal desafio operacional

Numa rede com centenas de contratos, o maior desafio não costuma ser a complexidade individual de cada negociação, mas a coordenação de múltiplas negociações simultâneas, cada uma em um estágio diferente do processo, sem perder consistência de critério entre elas. Padronizar o índice de reajuste em toda a rede, por exemplo, exige negociar individualmente com dezenas de locadores diferentes, mantendo o mesmo objetivo estratégico em cada conversa.

Lições do projeto para outras redes de varejo

O case reforça um padrão observado em outras redes de porte semelhante: o retorno de um projeto de gestão de portfólio cresce proporcionalmente ao volume de contratos, porque cada pequena correção de reajuste ou custo de ocupação se multiplica por dezenas ou centenas de unidades. Redes que adiam a padronização por acreditar que o ganho por contrato é pequeno costumam subestimar o efeito agregado dessa correção em escala.

Como funciona o modelo de parceria

A LocX opera no modelo de sucesso compartilhado: o cliente remunera com base no resultado efetivamente alcançado, o que significa que o investimento inicial da empresa fica alinhado ao retorno gerado pelo projeto, sem custo desproporcional ao benefício entregue.

Como a padronização de índice afeta o planejamento financeiro

Ter todos os contratos de uma rede reajustados pelo mesmo índice simplifica significativamente a projeção orçamentária, já que a variação esperada de custo de ocupação passa a depender de uma única referência de mercado, em vez de múltiplos índices se comportando de forma distinta ao longo do ano. Essa previsibilidade tem valor próprio, além da economia direta obtida na renegociação inicial.

Continuidade da gestão após o projeto inicial

Projetos de padronização e renegociação em escala não terminam na entrega inicial. Manter o acompanhamento contínuo de vencimento, reajuste e custo de ocupação é o que garante que o ganho obtido no início do projeto não se perca ao longo do tempo, à medida que novos contratos são assinados e outros vencem.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva para estruturar a gestão de portfólio numa rede grande?

Varia conforme o volume de contratos e a organização prévia dos dados, mas projetos desse porte costumam levar alguns meses para a fase inicial de padronização e renegociação.

O modelo de sucesso compartilhado se aplica a redes de qualquer tamanho?

Sim, o modelo é usado tanto em redes de poucas dezenas quanto em redes com centenas de unidades, com escopo ajustado ao volume do portfólio.

Por que trocar o índice de reajuste de IGP-M para IPCA?

O IPCA tende a apresentar menor volatilidade histórica em comparação ao IGP-M em determinados períodos, o que pode trazer mais previsibilidade orçamentária para a rede, dependendo do momento de mercado.

O modelo aplicado à Pernambucanas pode ser replicado em outros setores?

Sim. Os princípios de padronização de índice, gestão de janela renovatória e benchmark de custo de ocupação se aplicam a qualquer rede multi-unidade, independentemente do segmento de varejo específico.

Quanto tempo a parceria com a Pernambucanas está ativa?

A parceria segue ativa desde o início do projeto, com acompanhamento contínuo do portfólio para sustentar os ganhos obtidos na fase inicial de padronização e renegociação.

Outras redes de varejo já passaram por projeto semelhante com a LocX?

Sim, a LocX atua com múltiplas redes de varejo e outros segmentos, aplicando a mesma lógica de padronização e negociação técnica adaptada ao porte e à realidade de cada portfólio específico.

O que a equipe interna da Pernambucanas passou a fazer diferente

Com o processo estruturado pela LocX, a equipe interna da Pernambucanas deixou de dedicar tempo à conferência manual de reajuste contrato a contrato, direcionando esse tempo para decisões estratégicas de expansão e relacionamento com locadores em pontos de maior relevância para a rede, em vez de tarefa operacional repetitiva de baixo valor agregado.

O projeto envolveu renegociação com todos os locadores da rede?

O projeto priorizou os contratos com maior desvio frente ao benchmark de mercado e maior relevância dentro do portfólio, seguindo a lógica de priorização que orienta qualquer projeto de gestão de portfólio em escala.

A padronização de dados foi feita manualmente ou com apoio de tecnologia?

O processo combinou levantamento manual inicial, necessário para lidar com a diversidade de formatos de dados da rede, com apoio de processo estruturado da LocX para consolidar e padronizar essas informações ao longo do projeto.

Quais outros segmentos além do varejo a LocX já atendeu com esse modelo?

A LocX atua com redes de saúde, farmácia, telecom, logística e outros segmentos com portfólio imobiliário relevante, aplicando a mesma lógica de padronização e negociação técnica ajustada a cada perfil de operação.

Como a Pernambucanas mediu o sucesso do projeto internamente?

O acompanhamento interno considerou a padronização efetiva dos índices de reajuste, a ausência de perda de prazo renovatório e a evolução do custo de ocupação frente ao benchmark do setor de Varejo e Consumo.

O que a LocX aprendeu com o projeto Pernambucanas que aplica em outros clientes?

A importância de investir tempo na padronização inicial de dados antes de acelerar a negociação, já que uma base de dados consistente desde o início reduz retrabalho e acelera os resultados ao longo de todo o projeto.

A Pernambucanas continua cliente ativa da LocX hoje?

Sim, a relação segue ativa, com acompanhamento contínuo do portfólio para sustentar os resultados obtidos desde o início do projeto.

Conclusão

O case Pernambucanas mostra que gestão profissional de portfólio imobiliário em rede vai além de controlar vencimento de contrato. Envolve padronização de processo, negociação técnica baseada em benchmark de mercado e acompanhamento sistemático de prazo em escala nacional.