PIS, COFINS, ICMS, ISS e IPI serão extintos, dando lugar ao IBS (estadual/municipal) e CBS (federal).
A unificação promete simplificação, mas afeta diretamente o cálculo sobre contratos de aluguel, mudando o valor final pago/recebido.
Durante sete anos, o sistema atual e o novo conviverão em fases de transição.
Mesmo sem a implementação total, os efeitos financeiros já começam em 2026. Quem simular cenários agora terá tempo para ajustar estratégias e contratos.
Locações comerciais poderão optar por uma alíquota fixa reduzida (3,65%) ou seguir a regra geral com deduções parciais.
A escolha entre o Cenário A (com redução de base) e o Cenário B (alíquota fixa) pode representar diferenças relevantes de rentabilidade e deve ser feita com base em simulações.
Empresas de locação terão direito a descontar até 70% da base de IBS/CBS, desde que atendam certos critérios.
Apesar das alíquotas parecerem altas, a base de cálculo menor pode tornar o novo sistema vantajoso — mas isso depende do perfil da operação.
Com IBS/CBS sendo não cumulativos, perde força o modelo de benefício tributário automático do Lucro Presumido.
Empresas antes favorecidas por esse regime agora podem ter mais carga. Avaliar se Lucro Real ou Simples Nacional são alternativas pode ser necessário.
A legislação permite que a nova carga tributária seja repassada ao locatário nos contratos, especialmente comerciais.
A decisão de repassar (ou não) precisa ser clara nos contratos. Isso afeta diretamente negociações, reajustes e margem de ambas as partes.
Resumo da reforma
Simule o impacto real no seu contrato de aluguel
A nova carga tributária pode aumentar ou reduzir o valor final de aluguéis comerciais e isso depende do seu regime, perfil e contrato.
Calculadora Gestão Imobiliária
1. Perspectiva da simulação
2. Regime tributário atual
Configurar alíquotas manuais
IRPJ/CSLL (%)
PIS/COFINS (%)
4. Momento da reforma
Opção de tributação na reforma:
Custo atual
R$ 0,00
Anual: R$ 0,00
Custo simulado
R$ 0,00
Anual: R$ 0,00
Tributo
Cenário atual
Simulado
* Simulação para fins educativos. Não substitui assessoria contábil.
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Premissas técnicas
1. Escopo: Considera tributos federais (PIS/COFINS/IRPJ/CSLL e IBS/CBS). Exclui IPTU e condomínio.
2. Baseline (atual):
- Lucro presumido: 3,65% (PIS/COFINS) + IRPJ/CSLL (Base presumida).
- Lucro real: Utiliza alíquota efetiva média (editável) devido à não-cumulatividade.
3. Reforma (PLP 68/24):
- Alíquota de referência: 26,5%.
- Redutor imobiliário: Desconto de 60-70% na base.
4. Metodologia: Para locatários, aplica-se o conceito de gross-up para manter a neutralidade líquida do locador.
