Comparativo de bases de cálculo
Entenda como a base tributável muda em cada fase da reforma para o setor de locação.
| Fase |
IRPJ / CSLL |
Novos tributos (IVA) |
| Atual (2024) |
Base 32% (padrão) |
PIS/COFINS (3,65%) |
| Transição (2026) |
Base reduzida p/ 16% |
IBS (0,1%) + CBS (0,9%) |
| Novo (2033) |
Base 32% (retorna) |
Alíq. 26,5% com redutor de 70% |
*Nota: a redução da base do IRPJ na transição é o fator que gera redução temporária de carga tributária em alguns cenários.
Planejamento de longo prazo
Fixação de alíquota (cenário B):
A opção de travar a alíquota em 3,65% na matrícula (contratos até jan/25) é recomendada principalmente para contratos longos (10+ anos). Para contratos curtos, a alíquota progressiva da transição pode ser financeiramente mais vantajosa nos primeiros anos.
Glossário estratégico
Gross-up (reequilíbrio)
Cálculo financeiro que ajusta o valor nominal do aluguel para garantir que o valor líquido recebido pelo locador permaneça inalterado após o desconto dos novos impostos.
Não-cumulatividade (crédito)
No novo sistema, o imposto pago no aluguel (IBS/CBS) vira crédito financeiro para o locatário (PJ), que pode usá-lo para pagar seus próprios impostos.
Redutor de 70%
Benefício do setor imobiliário. Em vez de pagar 26,5% sobre o valor cheio, paga-se sobre apenas 30% do valor do aluguel.
Regime de transição
Período híbrido onde os sistemas convivem. Para suavizar o impacto, o governo propôs a redução temporária da base do IRPJ para o setor.
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