Aluguel comercial caro? Use market-to-market para achar o valor justo

O valor do aluguel comercial tem impacto direto na saúde financeira de empresas, redes e operações de varejo. Em muitas situações, contratos antigos se tornam desatualizados frente ao mercado, e o valor pago ou cobrado deixa de refletir a realidade econômica da região. Isso gera uma dúvida frequente: o aluguel está caro? Ou abaixo do que poderia ser cobrado?

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Para responder essa pergunta com segurança, um conceito tem se tornado cada vez mais essencial no Real Estate corporativo: o "market-to-market". Entender essa abordagem ajuda empresas a corrigir distorções, renegociar contratos e garantir condições justas tanto para locadores quanto locatários. Neste artigo, vamos explicar o que é o market-to-market, como ele funciona e como usá-lo na avaliação do aluguel comercial.

Por que os custos com aluguel comercial parecem sempre crescer?

Se a sua empresa lida com dezenas (ou centenas) de contratos de locação comercial, é provável que enfrente um desafio recorrente: a escalada dos custos fixos, especialmente com aluguéis. Reajustes automáticos, indexadores fora da realidade econômica e falta de visibilidade sobre o valor de mercado atual tornam essa gestão ainda mais complexa e muitas vezes ineficiente.

Esse cenário gera impactos significativos no resultado operacional. Afinal, o aluguel é um dos principais custos de ocupação, e em contratos mal otimizados, pode consumir boa parte da margem de lucro.

Market-to-market: o que é e por que sua carteira deve ser reavaliada

O conceito de market-to-market refere-se à prática de reavaliar o valor de um aluguel com base nos preços praticados no mercado naquele momento e não apenas por índices automáticos de correção.

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Na prática, isso significa analisar contratos atuais e compará-los com locações de imóveis similares, levando em conta fatores como:

• Localização e metragem
• Tipo de imóvel e padrão construtivo
• Histórico de vacância e giro comercial da região
• Comparativos reais por metro quadrado

Essa análise é essencial para grandes operadores imobiliários, pois permite identificar distorções de preço e priorizar negociações onde há maior potencial de saving seja por revisão, renovação ou troca de ponto.

Como saber se o valor do aluguel está desalinhado ao mercado?

Se sua empresa não utiliza dados atualizados de mercado ou auditorias periódicas, há uma grande chance de estar pagando acima do necessário em boa parte da carteira de contratos.

Alguns sinais de alerta incluem:

• Contratos sem reavaliação há mais de 24 meses
• Reajustes que seguem apenas índices como IGP-M ou IPCA, sem base mercadológica
• Imóveis com alta vacância na mesma região com valores inferiores
• Unidades com baixo desempenho operacional, mas alto custo de ocupação

Nesse cenário, contar com uma base comparativa de aluguéis e um diagnóstico técnico detalhado torna-se fundamental para decisões estratégicas.

Market-to-market na prática: além do reajuste, um olhar estratégico sobre o ativo imobiliário

Aplicar market-to-market vai além de negociar descontos. Trata-se de uma abordagem de gestão patrimonial que alinha os valores locatícios ao desempenho real do ativo, à dinâmica do mercado e aos objetivos estratégicos da empresa. Para isso, é necessário integrar diferentes variáveis em um processo estruturado de avaliação, como:

• Benchmarking locacional: análise comparativa por região, tipo de imóvel, padrão construtivo e vocação comercial;
• Indicadores de performance do ponto: como faturamento por m², custo de ocupação, giro de vendas e ticket médio;
• Dados macroeconômicos e setoriais: projeções de mercado, inflação setorial, expansão urbana, entre outros;
• Compliance contratual e riscos legais: indexadores obsoletos, cláusulas onerosas, ajustes não aplicados corretamente;
• Avaliação periódica: uso de laudos técnicos para revisar o valor de locação e valor justo contábil (fair value) do imóvel.
  
  

Com essa base técnica, o gestor consegue tomar decisões mais seguras e propositivas, como negociar, manter, sublocar ou desmobilizar um ponto, de acordo com a performance e o potencial do ativo no portfólio.

Estratégia para renegociar aluguéis com inteligência de mercado

A LocX é pioneira em combinar tecnologia própria com metodologias ágeis para buscar a melhor negociação, com foco na redução do custo de ocupação. Utilizando uma base de dados robusta e apoio consultivo especializado, a atuação é voltada para identificar distorções contratuais e oportunidades de economia real, com segurança jurídica.

Destaques do processo de negociação do aluguel:

• Diagnóstico da base contratual
• Comparativos de aluguéis por região, perfil e metragem
• Redução média de até 20% no custo de ocupação
• Modelo de remuneração por sucesso — sem custo fixo e risco operacional
  
  

Esse modelo torna viável uma revisão completa da carteira de contratos, com foco na economia real e mitigação de riscos.

Conclusão: sua empresa está pagando o valor justo em cada ponto?

Gestores imobiliários precisam de visibilidade, dados e tecnologia para tomar decisões que impactam diretamente a rentabilidade da operação. O conceito de market-to-market é uma ferramenta estratégica para garantir que sua empresa esteja pagando o que é justo, nem mais, nem menos.

Com um processo estruturado, você pode transformar contratos em oportunidades de ganho, reduzindo custos sem perder performance.

Perguntas frequentes

1. O que significa market-to-market no contexto de aluguel comercial?

Market-to-market é uma metodologia de avaliação que compara o valor atual de um aluguel com os preços praticados no mercado, considerando fatores como localização, metragem, padrão do imóvel e desempenho do ponto. É essencial para gestores que precisam garantir que os valores estejam alinhados com a realidade econômica.

2. Quando devo aplicar uma análise market-to-market na minha carteira de imóveis?

Idealmente, a cada renovação contratual, mudança de indexador, revisão de desempenho da unidade ou ao detectar distorções entre contratos similares. Para grandes carteiras, é recomendável revisar a base periodicamente, pelo menos uma vez ao ano.

3. Como saber se estou pagando acima do valor de mercado?

Sinais como imóveis similares mais baratos na mesma região, contratos antigos sem reavaliação, aumento na vacância ou baixo desempenho do ponto são indicativos. Uma análise comparativa com base em dados atualizados ajuda a validar essa percepção.

4. É possível negociar aluguéis comerciais mesmo com contratos vigentes?

Sim. Mesmo durante a vigência, é possível negociar desde que haja argumentos técnicos e um bom relacionamento com o locador. O conceito de market-to-market é um dos principais fundamentos usados nessas negociações consultivas.

5. Como a LocX atua na renegociação de aluguéis para empresas com muitos imóveis?

A LocX aplica uma metodologia própria baseada em análise de mercado, dados atualizados e avaliação técnica da base contratual. A remuneração é feita no modelo de sucesso compartilhado: a empresa só paga se houver economia efetiva.