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Planilha de controle de aluguel em Excel: modelo grátis para quem tem vários imóveis
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Da leitura à prática
Explore as ferramentas gratuitas da LocX para olhar sua carteira com mais clareza.
Conhecer as ferramentas →A planilha de controle de aluguel da LocX é gratuita, está em Excel (.xlsx), abre também no Google Sheets e não pede cadastro para baixar. Em sete abas, ela responde às perguntas de todo mês: quanto deveria entrar, quanto entrou, quanto sobrou depois das despesas, que imóvel está vago e que contrato, garantia ou documento vence em breve.
Ela foi montada para quem tem vários imóveis alugados, residenciais ou comerciais: holdings familiares, administradoras de bens e proprietários com uma carteira que já não cabe na memória. Abaixo, o que tem em cada aba e como usar.
Baixe a planilha de controle de aluguel (Excel, grátis, sem cadastro)
O que tem na planilha de controle de aluguel?
| Aba | Para que serve | O que ela calcula sozinha |
|---|---|---|
| Painel | O resumo do mês | Previsto, recebido e em aberto; inadimplência; multa e juros a cobrar; despesas e resultado do mês; imóveis vagos; contratos que vencem; reajustes; garantias e documentos a renovar |
| Imóveis | Cadastro de cada imóvel | Se está alugado ou vago, e o alerta de vencimento do AVCB, do alvará e do seguro do imóvel |
| Contratos | Um contrato por linha | Prazo, aluguel atual, próximo reajuste, status, dias até o fim, janela da renovatória e alerta da garantia |
| Recebimentos | Uma linha por contrato, por mês | Inquilino, valor previsto do mês, vencimento, dias de atraso, multa e juros, e status (pago, parcial, a vencer, em atraso) |
| Reajustes | O histórico de cada reajuste | O novo aluguel, que passa a valer daquela data em diante |
| Despesas | IPTU, condomínio, manutenção, seguro e taxas | A competência de cada despesa, para o resultado do mês |
| Leia primeiro | Instruções, legenda e as regras da lei citadas | Nada |
As células em amarelo-claro são para preencher. As brancas têm fórmulas. As linhas marcadas como exemplo mostram o formato e podem ser apagadas.
A planilha não calcula imposto de renda nem emite recibo ou boleto. Os lançamentos dela são o que o contador precisa para fazer isso.
Como usar a planilha de aluguel no Excel, passo a passo
- Imóveis: cadastre cada imóvel com um código (IM-01, IM-02) e, se houver, os vencimentos do AVCB, do alvará e do seguro.
- Contratos: um contrato por linha, ligado ao código do imóvel, com o nome do inquilino, o tipo de locação (comercial ou residencial), início e fim, aluguel inicial, dia de vencimento, índice, mês do reajuste, multa e juros por atraso previstos no contrato, quem paga IPTU e condomínio, garantia e vencimento da garantia.
- Recebimentos: todo mês, uma linha por contrato, com a competência (o mês a que o aluguel se refere). Quando o dinheiro entrar, preencha o valor e a data. Uma forma rápida é copiar as linhas do mês anterior e trocar só a competência.
- Reajustes: no mês do reajuste, registre a data, a variação do índice e o aluguel anterior. O aluguel atual do contrato e o valor previsto dos meses seguintes passam a usar o novo valor, e os meses que já passaram não mudam.
- Despesas: lance o que o proprietário pagou (IPTU de imóvel vago, manutenção, seguro, taxa de administração).
- Painel: abre no mês atual; para ver outro mês, troque a data no topo.
O que a planilha acompanha em cada contrato
Quatro colunas da aba Contratos existem por causa da lei:
| O que acompanhar | Regra | O que a planilha faz |
|---|---|---|
| Mês do reajuste | O reajuste tem periodicidade mínima anual (Lei 10.192/2001, art. 2º, §1º) | Mostra o próximo reajuste e conta, no Painel, os reajustes do mês |
| Fim do contrato | Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim, sem oposição do proprietário, a locação passa a prazo indeterminado. Na locação comercial, pelo art. 56, parágrafo único, da Lei 8.245/1991; na residencial com prazo de 30 meses ou mais, pelo art. 46, §1º | Avisa quando faltam 12 meses ou menos e quando o fim já passou |
| Janela da renovatória (comercial) | O inquilino que cumpre os requisitos do art. 51 (contrato escrito, cinco anos de prazo e três anos no mesmo ramo) pode propor a ação renovatória entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º) | Mostra se a janela ainda não abriu, está aberta ou já se encerrou |
| Garantia | O contrato pode ter uma só modalidade de garantia (art. 37, parágrafo único). Salvo cláusula em contrário, ela vai até a devolução do imóvel (art. 39); seguro-fiança e fiança bancária têm vigência própria, definida na apólice ou na carta | Avisa quando faltam 60 dias ou menos para o vencimento da garantia |
O alerta de 12 meses existe para dar tempo de negociar. Quando a janela da renovatória abre, a conversa sobre o valor do próximo contrato já deveria ter começado. E, se o contrato ficou defasado, a revisão judicial do aluguel pode ser pedida por qualquer das partes depois de três anos de vigência (Lei 8.245/1991, art. 19).
Como calcular o reajuste do aluguel na planilha
O novo aluguel é o aluguel anterior multiplicado por um mais a variação do índice no período que o contrato define, em geral os 12 meses anteriores ao mês do reajuste. Num contrato com reajuste em janeiro, o IPCA acumulado de janeiro a dezembro de 2025 foi de 4,26%: um aluguel de R$ 10.000,00 passa a R$ 10.426,00.
Na aba Reajustes, basta informar a variação e o aluguel anterior. A tabela mensal do IGP-M e do IPCA acumulados em 12 meses está no nosso artigo sobre o índice de reajuste de aluguel. Se a variação acumulada for negativa, o que vale é o que o contrato diz.
Planilha de recebimento de aluguel: como acompanhar atrasos
A aba Recebimentos compara o valor previsto de cada mês com o que entrou. Se o vencimento passou e não há valor recebido, a linha fica como em atraso, a planilha conta os dias e calcula a multa e os juros pelos percentuais que você informou no contrato. Se entrou menos que o previsto, fica como pago parcial.
No Painel, o em aberto do mês aparece em reais e em percentual do previsto. A soma de multa e juros a cobrar considera todos os meses, e não só o atual.
Quando a planilha deixa de bastar?
A planilha funciona bem enquanto uma ou duas pessoas cuidam da carteira e a conferência com o banco cabe numa manhã. O sinal de que ela ficou pequena não é o número de imóveis, e sim o processo: várias pessoas editando versões diferentes do arquivo, horas de conciliação com o extrato todo mês, sócios ou herdeiros pedindo relatório, documentos espalhados em pastas.
Nesse ponto, o RE Patrimonial, sistema da LocX para holdings, administradoras de bens e grandes proprietários, faz o mesmo controle com mais gente e menos trabalho manual. Ele lê o PDF do contrato com um assistente de inteligência artificial e acompanha reajustes e vencimentos. Também gera e processa os arquivos de cobrança e de retorno do banco e mostra a carteira num painel.
Perguntas frequentes
Onde baixar uma planilha de controle de aluguel grátis?
Nesta página. A planilha da LocX é gratuita, em Excel (.xlsx), sem cadastro, e também abre no Google Sheets. Ela tem abas de imóveis, contratos, recebimentos, reajustes, despesas e um painel do mês.
A planilha funciona no Google Sheets?
Funciona. No Google Sheets, use Arquivo, Importar, e envie o arquivo do Excel. As fórmulas são simples e funcionam nos dois.
Como controlar inquilinos e contratos numa planilha?
Cadastre cada contrato numa linha, ligado ao código do imóvel, com inquilino, datas, aluguel, índice, mês do reajuste e garantia. A planilha usa esses dados para avisar o próximo reajuste, o fim do contrato e o vencimento da garantia.
Como calcular multa e juros de aluguel atrasado?
Pelos percentuais que o contrato prevê. Na planilha, você informa a multa e os juros por mês de cada contrato, e a aba Recebimentos calcula o valor pelos dias de atraso.
Como saber se um imóvel está vago?
A aba Imóveis marca como vago o imóvel sem contrato cadastrado, e como "verificar" o imóvel cujo contrato já venceu. O Painel conta os imóveis vagos.
A planilha calcula o imposto de renda do aluguel?
Não. Ela registra o que foi recebido e o que foi pago em cada mês, que é a base que o contador usa para apurar o imposto.
O RE Patrimonial organiza contratos, reajustes, recebíveis e documentos de holdings, administradoras de bens e grandes proprietários num sistema só, com conciliação bancária e um painel da carteira.
