Ação renovatória: prazo, requisitos e como uma rede não perde o ponto

A ação renovatória é o instrumento da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 51) que garante ao locatário de imóvel comercial a renovação do contrato por igual prazo, mesmo sem acordo com o proprietário. Para ter esse direito, três condições precisam existir ao mesmo tempo: contrato escrito e com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (ou soma de contratos escritos ininterruptos que chegue a cinco anos) e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos seguidos. A ação precisa ser proposta entre 12 e 6 meses antes do fim do contrato. Fora dessa janela, o direito decai e não volta.

‍

Para uma rede com dezenas ou centenas de lojas, o risco raramente é jurídico. É de calendário. Cada contrato tem a sua própria janela de seis meses, e um contrato que chega ao fim sem ação e sem aditivo, com o locatário ainda no imóvel e sem oposição do proprietário, passa a vigorar por prazo indeterminado. Nessa situação, a lei permite ao proprietário pedir o imóvel com 30 dias de aviso (arts. 56 e 57). O ponto que levou anos para maturar fica exposto a um prazo de um mês.

O que a ação renovatória protege?

A renovatória protege o fundo de comércio: o valor que o ponto acumula com clientela, localização e reputação do negócio naquele endereço. É por isso que a lei condiciona o direito ao tempo de contrato e ao tempo no mesmo ramo. Quem investiu anos no ponto não deve perdê-lo só porque o proprietário prefere não renovar.

‍

O Superior Tribunal de Justiça, em compilação de entendimentos publicada em setembro de 2022, descreve a ação como uma proteção simultânea do fundo de comércio e do direito de propriedade. A Quarta Turma do tribunal decidiu que a renovação compulsória tem prazo máximo de cinco anos, mesmo quando o contrato original era mais longo (REsp 1.990.552). A renovatória, portanto, não eterniza o contrato. Ela garante mais um ciclo, nas condições de mercado da época.

Quais são os requisitos da ação renovatória?

Os requisitos estão no art. 51 e são cumulativos. Os documentos que a petição inicial precisa trazer estão no art. 71.

‍

O art. 71 ainda remete ao art. 282 do Código de Processo Civil de 1973. Com o CPC de 2015, os requisitos gerais da petição inicial passaram para o art. 319, e os documentos específicos da renovatória continuam sendo os do art. 71.

‍

Dois detalhes que fazem diferença na prática. Primeiro, o direito pode ser exercido por cessionários ou sucessores da locação, e, em caso de sublocação total, somente pelo sublocatário (art. 51, §1º). Segundo, o STJ já aceitou certidão de parcelamento fiscal como prova de quitação de tributos para fins do art. 71, III (REsp 1.698.814). A regra é exigente, mas não é cega.

Qual é o prazo para entrar com a ação renovatória?

O prazo está no art. 51, §5º: a ação deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor. É um prazo decadencial. Não se suspende, não se interrompe e não se recupera. O que conta é o ajuizamento da ação, não uma notificação ao proprietário.

‍

A contagem exata de cada caso deve ser feita pelo advogado responsável, a partir da data de término escrita no contrato. Deixar a ação para o último dia da janela é um risco desnecessário.

O que acontece quando o contrato vence sem renovação?

A lei trata a locação comercial com prazo determinado como encerrada no fim do prazo, sem necessidade de aviso (art. 56). Se o locatário continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, presume-se que a locação foi prorrogada nas mesmas condições, só que sem prazo determinado (art. 56, parágrafo único).

‍

A partir daí, duas consequências se combinam:

‍

1. O proprietário pode denunciar o contrato por escrito e conceder 30 dias para a desocupação (art. 57).
2. A janela da renovatória já passou. O contrato que seguiu por prazo indeterminado não cumpre mais o requisito do art. 51, I, e o direito decaiu quando os seis meses finais começaram sem ação proposta.

‍

Na prática, muitas redes vivem anos nessa situação sem perceber, porque a loja continua operando e o boleto continua chegando. O risco só aparece quando alguém de fora faz uma proposta melhor ao proprietário.

Por que a renovatória é um problema de carteira, e não de contrato?

Este é o ponto em que a nossa leitura difere do que se costuma ler sobre o tema. Os textos jurídicos explicam bem a ação. O que eles não mostram é a matemática de quem administra muitos contratos ao mesmo tempo.

‍

Uma rede com contratos de cinco anos assinados em datas diferentes tem, todos os anos, uma parte da carteira entrando na janela. Cada contrato abre e fecha a sua janela em meses diferentes. Não existe "a época da renovação": existe uma fila contínua, e cada item da fila tem seis meses úteis.

‍

O gargalo quase nunca é a petição. É o dossiê. A prova de cumprimento do contrato e a prova de quitação de tributos (art. 71, II e III) dependem de informações que, numa empresa com muitas unidades, ficam espalhadas: o Financeiro tem os pagamentos de aluguel, Facilities guarda os carnês de IPTU, o Jurídico tem o contrato e os aditivos, e ninguém tem o histórico completo da unidade. Quem costura essas pontas costuma ser a área de Gestão Imobiliária, que cuida ao mesmo tempo de reajustes, renovações e aberturas. Montar esse dossiê leva semanas. Quem começa a olhar o contrato quando a janela abre, 12 meses antes do fim, já começa atrasado.

‍

Por isso recomendamos tratar a renovação como calendário de carteira, com início 18 meses antes do vencimento de cada contrato, e não como evento jurídico isolado. É o mesmo intervalo em que a negociação com o proprietário tem mais força, porque ainda há tempo para as duas alternativas: renovar por acordo ou preservar o direito pela via judicial.

‍

Um exemplo de setor ajuda a visualizar a fila. Segundo a Associação Nacional das Empresas de Lavanderia (ANEL), em levantamento divulgado em setembro de 2026, o Brasil tinha cerca de 1,5 mil lavanderias de autosserviço em 2022 e chegou a 8 mil em 2026, número que inclui unidades compartilhadas em condomínios. As lojas de rua abertas até 2022 com contratos de 60 meses começam a entrar agora na janela de renovação, e cada ano seguinte traz um lote maior. O mesmo padrão vale para qualquer rede que acelerou a expansão num período curto.

O que o proprietário pode alegar para não renovar?

Na contestação, quanto aos fatos, o proprietário fica limitado às matérias do art. 72, além das defesas de direito que couberem:

‍

• Falta de requisito legal. O locatário não cumpre algum item do art. 51 ou do art. 71.
• Proposta abaixo do valor locativo real. O locador deve apresentar contraproposta com as condições que considera compatíveis com o mercado (art. 72, II e §1º).
• Proposta de terceiro em melhores condições. Precisa ser documentada, assinada pelo terceiro e por duas testemunhas, para ramo diferente do locatário. O locatário pode aceitar as mesmas condições para ficar (art. 72, III e §2º).
• Obras ou uso próprio. São as hipóteses do art. 52: obras exigidas pelo Poder Público que transformem radicalmente o imóvel, modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade, ou uso próprio nos termos do inciso II. Em shopping center, o empreendedor não pode recusar a renovação alegando uso próprio (art. 52, §2º).

‍

Se a renovação não acontecer por proposta de terceiro, ou se o proprietário não der ao imóvel o destino alegado em três meses, o locatário tem direito a indenização por mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio (art. 52, §3º).

Como o aluguel é definido na renovação?

A renovação não congela o aluguel. O valor é discutido a partir do valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização que o próprio locatário trouxe ao ponto (art. 72, II). Na contestação, o proprietário pode pedir um aluguel provisório, que vale a partir do primeiro mês do novo prazo e não pode passar de 80% do valor que ele pede (art. 72, §4º).

‍

É aqui que uma leitura técnica do mercado da praça pesa mais. O locatário que chega ao processo sem saber quanto vale o aluguel do seu imóvel hoje negocia no escuro. Uma avaliação de valor de locação feita antes de decidir o caminho mostra se a proposta do proprietário está dentro ou fora do mercado.

Renovatória ou negociação: qual caminho seguir?

As duas coisas não se excluem. A renovatória preserva o direito; a negociação resolve o valor. Um caminho comum é negociar com antecedência e, se o acordo não estiver formalizado quando a janela se aproximar do fim, propor a ação para não perder o direito, mantendo a negociação em paralelo.

‍

Na renovação negociada, a permanência vira moeda de troca. O proprietário ganha mais um ciclo de contrato sem vacância, e o locatário pode pedir em troca valor, índice e cláusulas novas. É também o momento de escrever quem paga o IBS e a CBS sobre o aluguel a partir de 2027, tema do nosso guia sobre reforma tributária no aluguel comercial.

‍

O que não funciona é deixar a decisão para os últimos meses. Sem aditivo assinado e sem ação proposta, a rede perde as duas alavancas ao mesmo tempo.

‍

Perguntas frequentes

Qual é o prazo para propor a ação renovatória?

Entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor, conforme o art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991. O prazo é decadencial: perdido, não se recupera.

Quais são os requisitos da ação renovatória?

Contrato escrito e com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (ou soma de contratos escritos ininterruptos) e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos seguidos. A petição também precisa provar o cumprimento do contrato e a quitação dos tributos que cabiam ao locatário.

Qual é o valor da causa na ação renovatória?

Doze meses de aluguel, conforme o art. 58, III, da Lei do Inquilinato.

Quantas vezes é possível renovar pela via judicial?

A lei não fixa um número máximo de renovações. Os requisitos precisam estar presentes a cada nova ação. Pelo entendimento da Quarta Turma do STJ, cada renovação compulsória tem prazo máximo de cinco anos.

Existe prazo mínimo para contrato de locação comercial?

A lei não fixa prazo mínimo: a locação pode ser ajustada por qualquer prazo (art. 3º da Lei 8.245/1991). A regra dos 30 meses vale para a locação residencial (art. 46). Na locação comercial, o que importa é outro número: só contratos escritos que somem pelo menos cinco anos dão direito à renovatória.

Contrato vencido e em prazo indeterminado ainda pode ser renovado na Justiça?

Não pela renovatória. A ação exige contrato com prazo determinado e deve ser proposta antes dos seis meses finais. Nesse caso, a saída é negociar um novo contrato escrito com o proprietário.

Loja em shopping center tem direito à renovatória?

Sim. E o empreendedor do shopping não pode recusar a renovação com base em uso próprio do espaço (art. 52, §2º).

Franqueado tem direito à renovatória?

Depende de quem é o locatário. Quando a franqueadora subloca o ponto ao franqueado, a Lei de Franquias dá às duas partes legitimidade para propor a renovação. Explicamos isso em detalhe no artigo sobre renovação do ponto em redes de franquia.

‍

A LocX acompanha carteiras de locação de redes em todo o país há 48 anos. Na renovação de contratos, a nossa equipe negocia com o proprietário dentro do prazo e tira da área imobiliária a burocracia da renovação. Na renegociação de aluguel, a mesma conversa revê valor e índice, com base em leitura técnica de mercado e remuneração por sucesso. No LocXRE, cada contrato tem prazos de vigência e alertas de vencimento, para que nenhuma janela passe sem decisão.

‍

Nota de transparência: a LocX presta serviços de renovação de contratos, renegociação de aluguel e gestão de contratos (LocXRE) relacionados ao tema deste artigo. Na renegociação, a remuneração depende do resultado obtido. Leis e decisões citadas estão identificadas por fonte, e as datas da tabela de prazos são exemplos. O conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado: prazos, requisitos e estratégia processual dependem do contrato e da documentação de cada imóvel.