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Ação revisional de aluguel comercial: quando cabe, como funciona e quem deve pedir em 2026
A ação revisional de aluguel é o pedido feito à Justiça para ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado quando locador e locatário não chegam a um acordo. Ela está no art. 19 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e pode ser proposta por qualquer um dos lados depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor. O direito vem da lei. Não depende de cláusula no contrato, e o que se discute não é o índice de reajuste, e sim o valor de mercado do imóvel.
Em 2026, a pergunta mais útil para a área imobiliária de uma rede com muitos contratos não é "posso pedir a revisional?", e sim "quem tem mais motivo para pedir, nós ou o proprietário?". Contratos iniciados a partir de 2021 e corrigidos pelo IGP-M ficaram muito abaixo do aluguel comercial anunciado no mercado. Nesses casos, a revisional tende a ser um risco para o locatário, não uma oportunidade.
Quando cabe a ação revisional de aluguel?
Três condições precisam estar presentes:
- Falta de acordo. As partes podem, a qualquer tempo, fixar um novo valor ou mudar a cláusula de reajuste por consenso (art. 18). A revisional existe para quando isso não acontece.
- Três anos de vigência. Contados do início do contrato ou do último acordo que alterou o valor (art. 19). Um aditivo de valor reinicia a contagem.
- Diferença em relação ao mercado. A ação serve para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Sem descompasso relevante, o custo e o tempo do processo dificilmente se justificam.
Há exceções contratuais. Na locação built-to-suit, o contrato pode prever a renúncia ao direito de revisão durante a vigência (art. 54-A, §1º). Em shopping centers, prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor (art. 54), o que exige leitura atenta do contrato antes de qualquer decisão.
Como funciona a ação revisional?
As regras de procedimento estão nos arts. 68 e 69 da lei:
Duas consequências práticas saem dessa tabela. Primeiro, a redução imediata que o locatário consegue é limitada: o aluguel provisório não cai abaixo de 80% do valor atual, ainda que o valor final fixado na sentença seja menor. Segundo, como o novo valor retroage à citação, o lado que perde acumula uma diferença que será cobrada de uma vez, com correção.
As benfeitorias do locatário entram na conta?
Podem entrar, e contra o locatário. Em 2020, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, na revisão de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor do imóvel com as benfeitorias e acessões feitas pelo locatário, porque elas se incorporam ao patrimônio do proprietário (EREsp 1.411.420). O caso envolvia um hospital oftalmológico que construiu no terreno alugado, com autorização do locador, e a Corte Especial aceitou que o novo aluguel refletisse a valorização trazida pela obra.
Para redes que investem na adequação do ponto, como reforço elétrico, obras de exaustão, mezaninos ou ampliação de área, isso muda a leitura de risco. O investimento que valoriza o imóvel pode voltar para o locatário na forma de um aluguel maior numa revisional pedida pelo proprietário. A negociação de obras com o locador, e o que fica escrito sobre elas, faz parte da gestão do contrato.
Quem tem mais motivo para pedir a revisional em 2026?
Depende de quando o contrato começou e de qual índice o corrige. A tabela compara os índices de reajuste com o Índice FipeZAP de locação comercial, que acompanha preços anunciados de salas e conjuntos comerciais.
Como calculamos: variação acumulada composta, mês a mês, do mês de início indicado até agosto de 2026. IGP-M (FGV) e IPCA (IBGE) pelas séries 189 e 433 do Banco Central; aluguel comercial anunciado pelo número-índice de locação comercial da planilha oficial do Índice FipeZAP (Fipe). Dados consultados em 30/09/2026.
Em 12 meses até agosto de 2026, o aluguel comercial anunciado subiu 11,21%, enquanto o IGP-M subiu 2,18% e o IPCA, 4,22%.
A nossa leitura:
- Contratos antigos corrigidos pelo IGP-M, iniciados antes de 2020, carregam o salto de 2020 e 2021 e podem estar acima do mercado. Aqui, a revisão interessa ao locatário.
- Contratos iniciados de 2021 em diante, corrigidos pelo IGP-M, ficaram muito abaixo do que o mercado anuncia. Aqui, quem tem motivo para pedir a revisão é o proprietário. Com três anos de vigência completos, a possibilidade existe.
O FipeZAP comercial mede preços anunciados de salas e conjuntos de até 200 m² em dez cidades, com média móvel de três meses. Não mede lojas de rua, galpões nem valores fechados. Ele indica a direção do mercado. O valor de um imóvel específico só sai de uma avaliação daquele imóvel.
O que o laudo precisa mostrar antes de decidir?
Antes de propor a ação, ou de responder a uma, a empresa precisa saber quanto vale o aluguel do imóvel hoje. Sem esse número, não há como saber se a revisional é oportunidade ou risco. Uma avaliação de valor de locação bem feita traz:
- a metodologia declarada, com base na ABNT NBR 14.653, a norma brasileira de avaliação de bens;
- imóveis comparáveis do mesmo bairro e do mesmo tipo, com fonte e data, porque a média da cidade esconde diferenças grandes entre bairros;
- aluguéis efetivamente contratados sempre que houver, porque o anúncio mostra o preço pedido, e não o fechado;
- os ajustes feitos entre o imóvel avaliado e os comparáveis (área, localização, estado, padrão);
- a memória de cálculo, para que o número possa ser verificado por quem vai contestá-lo.
No processo, o valor costuma ser definido por perícia determinada pelo juiz (art. 68, IV). A avaliação feita antes serve para a decisão e para a negociação: mostra se vale abrir a discussão e qual número levar para a mesa. Se a ideia é apenas ter uma referência para decidir, um parecer de valor de mercado mais simples pode bastar. A LocX faz o Laudo de Locação, elaborado conforme a NBR 14.653 e assinado por corretor inscrito no CRECI, e o Broker Opinion, uma avaliação informal de valor de mercado para apoiar a decisão. O uso de qualquer documento em processo deve ser avaliado pelo advogado do caso.
Revisional ou renegociação: qual caminho escolher?
Na maioria dos casos, a revisional é o último recurso, e não o primeiro. A negociação direta é mais rápida, não tem custo processual e permite discutir mais do que o valor: índice, carência, prazo e condições de renovação.
A revisional funciona melhor como alavanca. Um locatário que sabe, com número técnico, que o seu aluguel está acima do mercado negocia com outra força. Um locatário cujo aluguel está abaixo do mercado precisa de outra estratégia: antecipar a conversa, negociar prazo e reajuste em troca de estabilidade, e evitar ser surpreendido por uma revisional do proprietário.
Antes da revisional, há uma negociação mais curta: a do reajuste. Ela não depende dos três anos do art. 19 e pode acontecer a cada aniversário do contrato, por acordo entre as partes (art. 18). Não baixa o aluguel, mas impede que ele suba. Para quem cuida de muitos contratos, é uma alavanca que se repete todos os anos.
Perguntas frequentes
Depois de quanto tempo é possível pedir a revisão do aluguel?
Depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo que alterou o valor, conforme o art. 19 da Lei 8.245/1991.
Cabe ação revisional em contrato por prazo indeterminado?
Cabe. O art. 19 conta os três anos a partir do início do contrato ou do último acordo sobre o valor, sem distinguir contrato com prazo determinado ou indeterminado.
Quem pode pedir a ação revisional de aluguel?
Tanto o locador quanto o locatário. A ação serve para ajustar o aluguel ao preço de mercado, para cima ou para baixo.
A revisional depende de cláusula no contrato?
Não. O direito vem da lei. O contrato só pode afastá-lo em situações específicas, como a renúncia à revisão permitida nos contratos built-to-suit (art. 54-A, §1º).
Qual é o valor do aluguel provisório na revisional?
Se o locador pede, o provisório não pode passar de 80% do valor pedido. Se o locatário pede, não pode ficar abaixo de 80% do aluguel vigente (art. 68, II).
Qual é o valor da causa na ação revisional de aluguel?
Doze meses de aluguel, conforme o art. 58, III, da Lei do Inquilinato.
As obras feitas pelo locatário aumentam o aluguel na revisional?
Podem aumentar. A Corte Especial do STJ decidiu que o novo aluguel deve refletir o imóvel com as benfeitorias e acessões feitas pelo locatário (EREsp 1.411.420).
A partir de quando vale o novo aluguel?
O aluguel fixado na sentença retroage à data da citação. As diferenças são pagas corrigidas, depois do trânsito em julgado (art. 69).
A LocX renegocia contratos de locação de redes em todo o país há 48 anos, com leitura técnica de mercado e remuneração por sucesso. Antes da negociação, a avaliação imobiliária da LocX mostra quanto vale o aluguel do imóvel hoje, com laudo elaborado conforme a NBR 14.653 e entregue em até 10 dias após o envio da documentação, para avaliação unitária.
Nota de transparência: a LocX presta serviços de avaliação imobiliária (Laudo de Locação e Broker Opinion) e de renegociação de aluguel relacionados ao tema deste artigo. Na renegociação, a remuneração depende do resultado obtido. Leis, decisões e índices citados estão identificados por fonte. O conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado: a decisão de propor ou responder a uma ação revisional depende do contrato, da documentação e da estratégia de cada caso.
