Aluguel em shopping: o que compõe a conta da loja e o que ainda dá para renegociar

O aluguel de uma loja em shopping não é um valor só. O contrato costuma combinar um aluguel mínimo, um aluguel percentual sobre o faturamento (em geral, a loja paga o maior dos dois), o 13º aluguel em dezembro, a res sperata na entrada, o condomínio e o fundo de promoção. A Lei 8.245/1991 dá peso a esse contrato: nas relações entre lojista e empreendedor de shopping, prevalecem as condições livremente pactuadas e as regras de procedimento da própria lei (art. 54). É por essa segunda parte que a ação renovatória e a revisional também valem em shopping.

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Por isso a renegociação em shopping é uma conversa diferente da loja de rua. Nos shoppings maduros das grandes administradoras, a ocupação está acima de 96%, e o Superior Tribunal de Justiça já manteve cláusulas típicas do setor. A margem existe, mas está em lugares específicos: na entrada, na renovação, no portfólio da rede com a mesma administradora, nos shoppings que precisam de lojas e no que a lei proíbe o shopping de cobrar.

Como é composto o aluguel de uma loja em shopping?

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Aluguel e encargos, divididos pelas vendas da loja, formam o custo de ocupação. É o número que a rede deve olhar antes de discutir qualquer item isolado, e é também o indicador que as administradoras de capital aberto divulgam, cada uma com a sua metodologia.

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Quanto custa ocupar uma loja em shopping?

As três maiores administradoras listadas na bolsa divulgam o custo de ocupação médio dos seus shoppings. No segundo trimestre de 2026:

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Fonte: relatórios de resultados do 2º trimestre de 2026 de cada companhia.

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São médias de portfólios inteiros, com shoppings de alto padrão e metodologias próprias. A loja de um segmento de margem menor, ou num shopping de outro perfil, pode estar em outro patamar. A comparação útil é a de cada loja com as outras lojas da própria rede e com o que o shopping informa: ela mostra onde o ponto custa mais do que vende. O argumento só pesa, porém, se a rede tiver uma alternativa crível, porque com o shopping cheio a resposta pode ser "então saia".

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Por que a margem para renegociar é estreita?

Três razões:

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• A lei dá peso ao contrato. Em shopping, prevalece o que foi pactuado (art. 54), e os contratos empresariais se presumem paritários, isto é, negociados entre iguais, com revisão excepcional (Código Civil, art. 421-A).
• O STJ já manteve cláusulas típicas. O aluguel em dobro em dezembro é válido quando livremente pactuado (REsp 1.409.849/PR, 3ª Turma, 2016). A cláusula de raio impede o lojista de abrir outra loja a uma certa distância do shopping. Para o STJ, ela não é abusiva em tese (REsp 1.535.727/RS, 4ª Turma, 2016). "Em tese" quer dizer que distância, prazo e abrangência ainda podem ser discutidos no caso concreto, e negociados na entrada.
• Os shoppings maduros estão cheios. Com ocupação acima de 96% nas três maiores administradoras, a loja que sai tende a ser substituída.

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Pedir para tirar uma cláusula já assinada, como o 13º, só porque ela pesa na conta tende a ser recusado. E um processo contra uma administradora que tem outras lojas da rede pesa na relação com todas elas.

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Há, porém, um dado a favor do lojista. Segundo o levantamento anual da Abrasce, o setor vendeu R$ 200,9 bilhões em 2025, 1,2% a mais que em 2024, num ano em que a inflação medida pelo IPCA foi de 4,26%. Em termos reais, as vendas do setor caíram. Se a loja vende o mesmo e o aluguel sobe com o índice, o custo de ocupação dela aumenta, e é esse movimento que sustenta o pedido.

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Onde ainda existe margem?

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Duas observações sobre como a concessão costuma vir. Primeiro, cada shopping tem os seus sócios, e a administradora responde a eles: uma loja raramente subsidia outra de outro shopping, e o pacote funciona melhor quando as lojas estão no mesmo empreendimento ou quando a nova loja interessa muito à administradora. Segundo, é mais comum conseguir desconto temporário, carência ou ajuda de obra do que reduzir o mínimo do contrato, que pesa no valor do shopping. Pedir o formato que a administradora consegue dar encurta a conversa.

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[INSUMO DO PAULO: em que situação a LocX já viu uma administradora ceder, e em que formato? Um caso sem nome de cliente nem de shopping.]

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E no meio do contrato, o que dá para fazer?

Fora da entrada e da renovação, a margem é menor, mas não é zero:

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• Desconto temporário por aditivo, quando a venda da loja caiu e a rede mostra o custo de ocupação de forma objetiva.
• Troca de índice de reajuste, por exemplo de IGP-M para IPCA, quando os dois se afastam.
• Conferência dos encargos, com o direito de pedir a comprovação das despesas (veja abaixo).
• Revisão judicial do aluguel, que a lei permite a qualquer das partes depois de três anos de contrato, para ajustar o valor ao preço de mercado (art. 19). É uma via de mão dupla: com o shopping cheio, a perícia pode concluir que o mercado está acima do que a loja paga.

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A renovatória protege a loja em shopping?

A ação renovatória obriga o proprietário a renovar o contrato. Para isso, a loja precisa cumprir três requisitos ao mesmo tempo: contrato escrito e por prazo determinado, prazo de pelo menos cinco anos (ou soma de contratos escritos ininterruptos) e três anos de exploração no mesmo ramo (art. 51). A ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º).

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Em shopping, há regras que ajudam a loja:

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• O shopping não pode recusar a renovação para usar o espaço ele mesmo ou para transferir um fundo de comércio próprio (art. 52, §2º).
• Estar abaixo do mercado não bastou para subir o percentual. Numa renovatória, um shopping pediu para elevar o aluguel percentual de um hipermercado de 2% para 2,5% das vendas. O STJ manteve o percentual original e exigiu, para alterá-lo, desequilíbrio causado por fato imprevisível (REsp 1.947.694/SP, 3ª Turma, 2021). É uma decisão de um caso, e a mesma exigência tende a valer para a rede que quiser baixar o percentual na Justiça.
• Se a renovação cair por proposta de terceiro, a loja tem direito a indenização. O mesmo vale se o shopping não der ao espaço, em três meses, o destino que alegou. A indenização cobre a mudança, a perda do lugar e a desvalorização do fundo de comércio (art. 52, §3º).

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E há os riscos:

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• O aluguel da renovação é fixado pelo valor locativo real, com perícia, e o shopping pode pedir um aluguel provisório de até 80% do que propõe enquanto a ação corre (art. 72, II e §4º). Com o shopping cheio, a renovação pode sair com o mínimo maior.
• O shopping pode recusar a renovação para fazer obras determinadas pelo Poder Público que transformem radicalmente o imóvel, ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I). Isso pode acontecer num shopping em reforma ou expansão.
• O shopping pode apresentar a proposta de um terceiro, de outro ramo, em melhores condições. A loja pode igualá-la para renovar (art. 72, III e §2º).
• A renovação imposta pelo juiz vai até cinco anos, mesmo que o contrato original fosse mais longo (REsp 1.990.552/RS, 4ª Turma, 2022).
• Se a renovação for negada, o juiz manda desocupar em 30 dias, quando houver pedido na contestação (art. 74).

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Por isso a renovatória funciona melhor como garantia da conversa do que como estratégia. Proposta no prazo, preserva o direito da loja enquanto a negociação segue.

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O que o shopping não pode cobrar do lojista?

A lei proíbe o empreendedor de cobrar do lojista (art. 54, §1º):

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• obras de reforma ou de acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel;
• pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas;
• indenizações trabalhistas e previdenciárias por dispensa de empregados anterior ao início da locação;
• obras ou trocas de equipamentos que modifiquem o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se, e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

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A lista é fechada. Outras despesas extraordinárias, como o fundo de reserva ou equipamentos de segurança e de incêndio, não estão nela e podem ser cobradas se o contrato prever.

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As despesas cobradas devem estar previstas em orçamento, salvo urgência ou força maior demonstradas, e o lojista pode, a cada 60 dias, por si ou por entidade de classe, como a associação de lojistas, exigir a comprovação (art. 54, §2º). Para o STJ, esse pedido fora da Justiça não impede a ação de exigir contas (REsp 1.746.337/RS, 3ª Turma, 2019), e os 60 dias não são um prazo que, perdido, extingue o direito (REsp 2.003.209/PR, 3ª Turma, 2022).

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A lei não exige motivo para pedir a comprovação. Na prática, a conferência rende mais quando parte de um lançamento concreto: uma obra que parece estrutural, um aumento fora do orçamento, uma despesa que parece ser do empreendedor.

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O que conta como faturamento no aluguel percentual?

Não há regra na lei: vale a definição do contrato. Com venda online, retirada na loja e envio a partir do estoque da loja, essa definição deixou de ser óbvia, e o contrato que não trata do assunto deixa a resposta para a auditoria do shopping.

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Na entrada ou na renovação, vale deixar escrito:

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1. se a venda feita no site e retirada na loja entra na base;
2. se a venda feita pelo vendedor da loja no aplicativo ou no site entra na base;
3. se o envio a partir do estoque da loja entra na base;
4. como se tratam as trocas e as devoluções de produtos comprados em outro canal.

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Durante o contrato, confira se o que a loja declara bate com essa definição. Declarar a menos expõe a rede à auditoria do shopping e às penalidades do contrato; declarar a mais é aluguel pago sem necessidade.

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Perguntas frequentes

Como funciona o aluguel em shopping?

A loja paga, em geral, o maior entre um aluguel mínimo fixo e um percentual do faturamento, mais condomínio e fundo de promoção, e, se o contrato prever, o 13º aluguel e a res sperata. Vale o que foi pactuado, com as regras de procedimento da Lei 8.245/1991 (art. 54).

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O que é res sperata ou CDU?

É o valor que o lojista paga ao empreendedor, em geral na entrada, pelo direito de integrar o shopping, com a estrutura, o mix de lojas e o fluxo de clientes planejados. No mercado, também aparece como cessão de direito de uso (CDU) ou luvas. Não está prevista em lei; vem do contrato, que define quando é cobrada e se há devolução. O STJ já a descreveu como reserva de área e integração ao mix de lojas do shopping (REsp 152.497/SP, 4ª Turma, 2002) e, num caso de 2025 em que a culpa pelo fim do contrato foi do empreendedor, mandou devolvê-la integralmente (REsp 2.155.872/PA, 3ª Turma).

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O 13º aluguel em shopping é legal?

É. O STJ considera válida a cláusula de aluguel em dobro em dezembro, quando livremente pactuada (REsp 1.409.849/PR, 3ª Turma, 2016).

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Como funciona o aluguel percentual?

O shopping cobra um percentual sobre o faturamento da loja, definido no contrato, quando esse valor supera o aluguel mínimo. A definição do que entra no faturamento (vendas online, retirada na loja, trocas) é tão importante quanto o percentual.

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O que é o fundo de promoção do shopping?

É a contribuição do lojista para as campanhas e os eventos do shopping, fixada no contrato e cobrada à parte do aluguel. Quando o fundo é administrado por uma associação de lojistas, as contas são prestadas à assembleia, e o STJ já negou a um associado sozinho o direito de exigi-las (AREsp 2.931.126/BA, 3ª Turma, 2025). Por isso, a fiscalização passa pela associação.

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Quanto custa o aluguel de uma loja em shopping?

Não há tabela pública por metro quadrado: o valor depende do shopping, da área, do andar e do segmento. A referência pública é o custo de ocupação, aluguel e encargos sobre as vendas, que ficou entre 10,3% e 12,3% no 2º trimestre de 2026 nas três maiores administradoras listadas.

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O shopping pode cobrar reforma do prédio no condomínio?

Obras que interessem à estrutura do imóvel, pintura de fachadas e obras que modifiquem o projeto original ou o paisagismo das áreas comuns, não (Lei 8.245/1991, art. 54, §1º). Outras despesas extraordinárias, como o fundo de reserva, podem ser cobradas se o contrato prever, sempre com orçamento.

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O shopping pode se recusar a renovar o contrato da loja?

Pode, em hipóteses previstas em lei: obras exigidas pelo Poder Público, modificações que aumentem o valor do imóvel ou do negócio, ou proposta de um terceiro em melhores condições, que a loja pode igualar. Não pode recusar para usar o espaço ele mesmo (art. 52, §2º). A renovação imposta pelo juiz vai até cinco anos (STJ, REsp 1.990.552/RS).

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A LocX renegocia contratos de locação de redes em todo o país e revisa o que foi pago, inclusive o aluguel por faturamento. Em shopping, a conversa começa pelo custo de ocupação de cada loja, pelo momento de cada contrato e pela posição da rede no portfólio da administradora.