Ponto comercial na franquia: quem é o locatário, quem renova e o que a franqueadora precisa acompanhar

Em uma rede de franquias, o contrato de locação do ponto pode estar em nome do franqueado ou em nome da franqueadora, que então subloca o imóvel ao franqueado. Essa escolha define quem pode defender o ponto na renovação. Quando o franqueado é o locatário direto, só ele tem o direito à ação renovatória. Quando a franqueadora subloca, a nova Lei de Franquias (Lei 13.966/2019, que substituiu a Lei 8.955/1994), no art. 3º, dá às duas partes legitimidade para propor a renovação e proíbe excluir qualquer uma delas do novo contrato, salvo inadimplência.

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Para a franqueadora, e em especial para as áreas de expansão e de gestão imobiliária da rede, a consequência prática é direta. O ponto é parte do valor da rede, mas a proteção jurídica dele depende de papéis que muitas vezes a franqueadora não assina nem acompanha. Numa rede que abriu muitas unidades em pouco tempo, os contratos de locação vencem em ondas, e cada unidade tem a sua própria janela de renovação.

Por que o ponto é um risco de rede, e não só do franqueado?

Porque perder o ponto significa perder a unidade, o faturamento e, muitas vezes, a presença da marca naquela região. O franchising brasileiro fechou 2025 com 202.444 operações e 3.297 redes, segundo a Associação Brasileira de Franchising (ABF). No mesmo ano, a ABF registrou taxa de fechamento de 7,4% das unidades e taxa de repasse de 4,0%.

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Aplicada à base de 202 mil operações, a taxa de fechamento corresponde a algo próximo de 15 mil unidades encerradas em um ano. Cada uma tinha um contrato de locação que terminou, foi rescindido ou deixou de ser renovado. E cada repasse de unidade envolve, na maioria dos casos, a cessão de um contrato de locação a um novo operador.

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Segmentos em expansão acelerada concentram esse risco no futuro. A ABF apontou Limpeza e Conservação como o segmento de maior crescimento no 2º trimestre de 2026, alta de 17,6% no faturamento, puxada pelas lavanderias expressas e de autosserviço. Redes que inauguram centenas de lojas em dois ou três anos assinam centenas de contratos de locação no mesmo intervalo. Cinco anos depois, esses contratos entram juntos na janela de renovação.

Quem é o locatário: franqueado ou franqueadora?

A lei não impõe um modelo. As duas estruturas existem no mercado, e cada uma distribui direitos e riscos de forma diferente.

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A regra do aluguel da sublocação merece atenção. A Lei do Inquilinato proíbe, como regra geral, que o aluguel da sublocação supere o da locação (art. 21). A Lei de Franquias abriu uma exceção específica para o caso da franqueadora que subloca, com duas condições: a possibilidade precisa estar clara na Circular de Oferta de Franquia (COF) e no contrato, e o valor a maior não pode tornar a sublocação excessivamente onerosa para o franqueado.

O que a Circular de Oferta de Franquia (COF) precisa dizer sobre o ponto?

A COF é o documento que a franqueadora entrega ao candidato pelo menos 10 dias antes da assinatura (Lei 13.966/2019, art. 2º, §1º). Três itens do art. 2º tocam diretamente o imóvel:

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• Auxílio na análise e na escolha do ponto onde a franquia será instalada (inciso XIII, alínea g).
• Aluguel de equipamentos ou ponto comercial, quando for uma das remunerações pagas à franqueadora (inciso IX, alínea b).
• Prazo contratual e condições de renovação do contrato de franquia (inciso XXII).

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O último ponto é onde mora um descompasso comum. O contrato de franquia tem um prazo. O contrato de locação tem outro. Se a locação for assinada por prazo menor que cinco anos, sem outros contratos escritos e seguidos que completem esse tempo, ou se não houver contrato escrito com prazo determinado, a unidade simplesmente não tem direito à renovatória quando o contrato acabar (Lei 8.245/1991, art. 51, I e II). A franquia pode estar vigente e o ponto, desprotegido.

Repasse de unidade precisa de autorização do proprietário?

Na maioria dos casos, sim. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem de consentimento prévio e escrito do locador (Lei 8.245/1991, art. 13). O silêncio do proprietário não vale como consentimento. Se o locatário notificar por escrito, o locador tem 30 dias para se opor formalmente.

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Isso tem uma consequência que costuma passar despercebida no repasse de franquias: o contrato de franquia pode prever a transferência da unidade, mas quem precisa concordar com a transferência da locação é o proprietário do imóvel, que não é parte do contrato de franquia. A proteção do ponto precisa estar escrita no contrato de locação.

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Feita da forma correta, a cessão preserva a história do ponto. O direito à renovatória pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação (art. 51, §1º). A cessão bem documentada é o que permite ao novo operador aproveitar o tempo de contrato já acumulado no ponto, em vez de começar do zero.

O que a franqueadora deveria acompanhar em cada ponto?

A nossa leitura é que a franqueadora não precisa administrar o contrato de locação de cada franqueado. Mas precisa saber, para cada ponto da rede, o que coloca a unidade em risco. É uma lista curta, e quase tudo está no próprio contrato.

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O item da matrícula é o mais esquecido. Se o imóvel for vendido durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato com 90 dias para desocupação, a menos que a locação seja por tempo determinado, tenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja averbada na matrícula (art. 8º). Uma unidade com anos de operação pode sair do endereço por uma venda que nem a franqueadora nem o franqueado acompanharam.

Como organizar a renovação numa rede com centenas de pontos?

Com calendário, e não com memória. Cada contrato abre a janela da renovatória 12 meses antes do fim e fecha 6 meses antes (Lei 8.245/1991, art. 51, §5º). Em uma rede com centenas de pontos, isso significa decisões de renovação acontecendo todos os meses.

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Na LocX, recomendamos que a franqueadora tenha, no mínimo, uma visão consolidada de datas de fim de contrato de todas as unidades e um aviso 18 meses antes de cada uma. É o prazo que dá tempo de reunir os documentos que a ação exige e de negociar com o proprietário antes que a janela feche. Detalhamos o prazo, os requisitos e a defesa do proprietário no guia de ação renovatória.

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E defina quem decide. Em redes de alimentação e de serviços, é comum a negociação de um ponto parar antes de chegar ao proprietário, por prioridade interna: ninguém dentro da rede é dono da decisão. Um responsável pela carteira de pontos, com prazo para cada decisão, evita que a janela feche enquanto as áreas se consultam.

Perguntas frequentes

Quem pode propor a ação renovatória em uma franquia?

Se o franqueado é o locatário direto, só ele. Se a franqueadora é a locatária e subloca o ponto ao franqueado, as duas partes podem propor a renovação, conforme o art. 3º da Lei 13.966/2019.

O aluguel da sublocação pode ser maior do que o aluguel pago ao proprietário?

Na franquia, pode, desde que a possibilidade esteja clara na COF e no contrato, e que o valor a maior não torne a sublocação excessivamente onerosa para o franqueado. Fora da franquia, a regra geral da Lei do Inquilinato proíbe.

A franqueadora pode tirar o franqueado do ponto na renovação?

Quando a franqueadora subloca, a lei proíbe excluir qualquer uma das partes do contrato de locação e de sublocação na renovação ou prorrogação, salvo inadimplência dos contratos de locação, sublocação ou franquia.

Repasse de franquia precisa de autorização do proprietário do imóvel?

Em regra, sim. Cessão e sublocação dependem de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13 da Lei 8.245/1991). O contrato de franquia não substitui essa autorização.

O que a COF deve informar sobre o ponto comercial?

Se a franqueadora oferece auxílio na análise e na escolha do ponto, se cobra aluguel de ponto ou de equipamentos, e qual é o prazo do contrato de franquia e as condições de renovação.

O que acontece com a franquia se o imóvel for vendido?

Se a locação não tiver prazo determinado, cláusula de vigência e averbação na matrícula, o comprador pode pedir o imóvel com 90 dias de prazo (art. 8º da Lei 8.245/1991).

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A LocX acompanha carteiras de locação de redes em todo o país há 48 anos. No LocXRE, cada contrato tem cadastro de vigência, controle de reajustes, alertas de vencimento e controle de documentos como AVCB e alvará. Na renovação de contratos, a nossa equipe negocia com o proprietário dentro do prazo, para a rede não perder pontos estratégicos. Na renegociação de aluguel, a mesma conversa revê valor e índice, com remuneração por sucesso.

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Nota de transparência: a LocX presta serviços de gestão de contratos (LocXRE), renovação de contratos e renegociação de aluguel relacionados ao tema deste artigo. Na renegociação, a remuneração depende do resultado obtido. Leis e dados citados estão identificados por fonte. O conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado: a estrutura de locação de cada rede, as cláusulas da COF e do contrato de franquia e os prazos de cada ponto dependem do caso.